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미디어 효현
재건축 조합원이 분양 신청기간 내 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 되는데, 조합이 이러한 현금청산자에게 조합원 지위를 다시 부여할 수 있는 내용의 정관을 두었거나, 그런 정관 규정이 없다면 총회에서 정관변경 결의와 동시에 조합원 지위 부여에 대한 승인 결의를 하면 다시 조합원이 될 수 있다. 그런데 처음부터 재건축사업에 반대한 미동의자에 대해 매도청구 소송이 제기됐거나 판결이 확정된 이후에도 다시 조합원이 될 수 있는지 여부가 문제된다.이미 조합설립에 반대했던 토지 등 소유자를 상대로 매도청구 소송이 제기돼 조합이 승소 판결을 받아 확정됐다면 조합이 그 미동의자에게 매매대금을 지급하고 소유권을 조합에 이전해 사업을 진행하면 되는데, 소유권이 조합에 넘어가기 전에 아직 분양신청 기간이 남아 있는 상황에서 미동의자가 변심을 해 분양신청을 한다면 조합원으로 받아줘야 할까의 문제다.이에 대해 대법원은 "재건축조합이 미동의자 상대로 매도청구권을 적법하게 행사했다고 하더라도 토지등소유자는 분양신청 기한 만료 시까지 재건축조합에 조합설립동의서를 제출함으로써 조합원의 지위를 취득할 수 있고, 그 경우 재건축조합은 조합원의 지위를 취득한 토지 등 소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다"고 보았다. (2022년 8월11일 선고 2022다237234, 2022다237241 판결)나아가 대법원은 "조합의 정관에서 사업구역 안에 토지 또는 건축물을 소유하는 사람이 조합설립에 관한 동의를 하지 않고 있었더라도 분양신청 기간까지 조합설립에 동의하면 조합원이 될 수 있도록 허용하고 있으므로, 미동의자를 상대로 한 매도청구판결이 선고되어 확정되었더라도, 아직 매매대금지급과 등기이전이 안 된 상황에서는 미동의자가 분양신청기간까지 조합설립에 동의함으로써 조합원이 될 수 있다"고 판시한 바 있다. (2023년 6월 1일 선고 2022다232369 판결)재건축 사업에 최대한 많은 토지 등 소유자가 참여할 수 있도록 하는 것이 재건축사업의 공공성 확보를 위해 필요하다는 차원에서 위와 같은 정관 규정이 없다 해도 현금청산자와 마찬가지로 총회에서 정관변경 결의와 동시에 조합원 지위 부여에 대한 승인 결의를 하면 다시 조합원이 될 수 있다고 볼 것이다.나아가 매도청구 판결 확정 후 이미 분양신청 기간이 만료된 경우라도 여전히 미분양분이 남아 있는 경우, 관리처분확정고시일까지는 조합총회에서 결의를 한다면 조합원으로 가입할 여지가 있다고 본다.
재건축, 재개발조합 등이 임원선출이나 시공사 선정을 위한 총회를 개최하면서 조합원들의 참석률을 제고시킬 목적으로 참석한 조합원이나 서면결의자들에게 총회 참석 수당을 제공하기도 하는데, 이렇게 총회참석비를 지급하는 것이 도시정비법 위반이 아닌지 문제가 될 수 있다.도시및주거환경정비법 제132조는 '조합임원 등의 선임·선정 및 계약 체결 시 행위제한 등'이란 제목하에 "누구든지 추진위원, 조합임원의 선임 또는 시공사 선정 등 공사, 용역, 물품구매 등에 따른 계약 체결과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등을 하여서는 아니 된다"고 규정하고, 위반시 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.(제135조)그런데 국토교통부 유권해석(2016년11월21일)은 물론 서울행정법원 등 다수 판결은 대부분 총회 참석비 지급(대부분 인당 10만원 내지 20만원)은 합법적이라고 보고 있다.(서울행정법원 2016구합80298 판결, 2021구합61789 판결, 부산지원 동부지원 2021카합100098 결정)서울행정법원은 재건축총회에 서면결의서를 제출하고 직접 총회에 참석하는 조합원에게 8만원, 서면결의서만 제출하거나 총회에만 직접 참석하는 조합원에게 5만원의 총회 참석 수당을 지급기로 의결하고, 실제로 지급한 사안에서, 다음과 같은 이유로 총회참석비 지급이 적법하다고 봤다. 즉, "서면결의서를 제출하거나 총회에 직접 참석해 의결권을 행사하는 조합원들에게 소정의 참석비 등 명목의 금원을 지급하는 것은 조합원들의 의결권 행사를 독려하는 것으로서 합리적인 이유가 있고, 조합원들이 서면결의서를 작성하거나 총회에 참석하는 경우 노력과 시간을 투여해야 하므로 이에 대해 적절한 보상을 하는 것이 사회적 질서에 반하는 것이라고 보기는 어렵다"고 보았다.그리고 "총회 안건에 대해 찬성할 것으로 유도하거나 이를 조건으로 해 총회 참석 수당을 지급했다는 사정은 보이지 않는 점 등까지 고려할 때, 총회 참석 수당을 지급한 점만으로 조합원들의 공정하고 자유로운 의결권 행사를 침해한 것이라고 인정되지 않는다"고 판단했다.결국 위와 같은 판례를 종합하면, 도시정비사업의 추진위나 조합의 총회에서 토지 등 소유자나 조합원들에게 총회 참석 수당을 지급하는 것이 위법하지 않다는 결론이다.
부동산 거래에서 보통 토지와 그 지상 건물은 한 묶음으로 거래가 되므로 토지와 건물 소유자가 달라져서 생기는 법정지상권 등 복잡한 문제가 없다. 그런데 나대지 상태인 토지에만 근저당권을 설정하고 대출을 받은 이후 건물을 지었거나, 사정상 신축 건물의 소유권을 토지소유자와 다르게 해 뒀다면 나중에 토지나 건물만 경매나 매매 등으로 타인에게 이전되는 경우, 건물소유자에게는 토지를 사용 수익할 권리, 즉 '법정지상권'이 인정되지 않아 불법 건물이 되는 문제가 생긴다.이러한 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유에다 매매, 경매 등으로 소유자가 달라지는 경우 건물소유자에게 토지를 사용 수익할 수 있게 법이 강제적으로 인정해 주는 권리로 여러 유형이 있고, 엄격한 요건이 갖춰져야 인정된다.법정지상권이 성립하지 않으면 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 불법 건물이라는 이유로 철거를 청구할 수 있게 되는데, 그 불법 건물에 유치권자나 대항력 있는 임차인, 전세권자가 점유하고 있다면 그 권리로 토지소유자에게 대항할 수 있을까.먼저 '유치권자'에 대해 대법원은 "건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 건물 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다"라고 해 법정지상권이 없는 건물을 시공해 공사대금채권을 가진 자는 토지소유자에 대해 유치권을 행사하지 못한다고 봤다(대법원 87다카3073 판결)다음으로 '전세권자'와 '대항력 있는 임차인'에 대해 대법원은 "전세권 설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못해 그가 토지소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우에 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차권자가 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없다"라고 판결했다.(대법원 2010다43801 판결) 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 불법 건물 철거 등을 실행할 수 없기 때문이라고 판결 이유를 들었다.결론적으로 법정지상권이 성립하지 않는 건물은 불법 건물로 철거대상이 되어 아무리 적법한 유치권자, 전세권자, 대항력 있는 임차인이라도 쫓겨날 수 있음을 알 수 있다. 따라서 공사하기 전이나 임차나 전세를 들기 전에 미리 해당 건물이 법정지상권이 성립되는 건물인지 여부를 전문가의 도움을 받아서라도 잘 판단해야 공사대금, 보증금, 전세금을 날리는 낭패를 피할 수 있음을 알 수 있다.
재건축·재개발 아파트를 일반 분양받은 후 입주까지 했는데 소유권보존등기가 상당 기간 지연이 된다면 일반 분양자들로서는 등기가 없어 담보대출을 받거나 매매를 하는 등 소유권 행사에 상당한 불편과 불리함을 감수해야 한다. 이 경우 수분양자는 분양을 한 재개발조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까.이에 관한 서울중앙지방법원 사례를 살펴보자.(2022년 11월25일 선고 2020가단5101495 판결)A와 B는 서울 중구 일대 재개발사업을 시행하는 재개발조합이 일반 분양하는 아파트를 분양받아 분양대금을 완납했다. 조합은 A와 B 등 수분양자들에게 입주 기간을 2017년 8월9일부터 2017년 8월28일까지로 정해 통보했으나 2022년 1월4일에서야 수분양자 등에게 소유권 보존등기를 줬다.이에 수분양자 A와 B는 조합을 상대로 등기지연에 따른 손해배상청구소송을 서울중앙지법에 제기했는데, 위 법원은 다음과 같은 이유로 조합의 손해배상책임을 인정했다.위 법원은 "조합은 분양자로서 이른 시일 내에 아파트 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 그들의 재산권 행사에 지장이 없도록 하여야 할 의무를 부담하는데, 소유권이전등기가 지체되면 분양대금의 운용이익에 상응하는 경제적 가치를 일방적으로 상실함으로써 당사자 사이의 형평을 해치는 결과가 된다"는 점을 전제했다.또 "조합의 소유권이전등기의무의 이행기는 불확정기한으로서, 조합이 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 입주하게 한 날로부터 사회경제적 상황에 비추어 이전고시 및 소유권보존등기를 마치는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과하면 그 이행기가 도래한다고 봐야 한다"고 보았다.결국, 조합이 통보한 입주지정기간의 말일인 2017년 8월28일 이후로서 약 1년이 경과한 2018년 8월28일경에는 소유권이전등기의무의 이행기가 도래했고, 손해액은 각 분양대금의 10%금액에 민법상 법정이율 연 5% 및 지연기간을 곱한 금액으로 보았다.이에 따라 조합은 A에게 2018년 8월 29일부터 A가 아파트를 처분한 2020년 7월4일까지의 손해배상금 423만5천546원{분양대금 4억5천796만4천550원 × 10% × 5% × (1 + 311/366)}, B에게는 위 2018년 8월29일부터 아파트 소유권이전등기 완료일인 2022년 1월4일까지의 손해배상금 734만7천74원{분양대금 4억3천818만3천350원 × 10% × 5% × (3 + 129/365)} 및 지연이자를 배상하라고 판결했다.
상가 임대인이 임대차계약을 체결한 후 임대한 상가를 임차인에게 인도하기 이전 은행에 근저당권설정등기를 해줬다면 임차인이 차임지급을 거절할 수 있다는 대법원 판결이 나와 주목되고 있다.(대법원 2024년 9월 13일 선고 2024다256116 판결)사례를 살펴보면, A씨는 상가 2개 호실(105호·106호)을 분양받은 B와 임대차계약(보증금 각 2천500만원)을 체결한 후 B로부터 C가 105호, D가 106호 분양권을 양수받았고, 각 이전등기를 하면서 은행에 각 채권최고액 2억2천320만원 근저당권설정등기를 하고, 각 임차인 A를 차임지급을 청구하는 소송을 제기했다.이 사건에서 대법원은 "임대인이 목적물을 임차인에게 인도해서 사용·수익할 수 있도록 할 의무와 임차인의 차임을 지급할 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하고, 상대방의 의무 이행이나 이행 제공이 있어야 발생하는 것이 아니므로, 임차인의 차임 지급의무는 임대인으로부터 목적물을 인도 받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생한다"라고 봤다. 그러면서 "다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급 의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행해 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다"고 전제했다.(대판 2016다227694 판결).나아가 "임대인의 위와 같은 의무에는 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 봐야 하는데, 상가건물에 대한 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위해서는 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받을 것이 요구된다"는 점도 전제했다.결론적으로 임대인들(C·D)은 임대인으로 의무를 이행하거나 이행제공을 했다고 볼 수 없고, 이에 따라 임차인(A)은 이 사건 각 부동산을 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있다고 결론지었다.이 판례에 대해 근저당이 임차인 지위에 어떤 위험을 발생시켰는지 따져보지 않고 차임지급거절 사유로 본 것은 문제가 있다는 평가도 있다.
수급인(공사업자)이 도급인(건축주)과 일정한 공사대금을 받고 공사하는 내용의 공사도급계약을 체결한 후 시공을 하다보면 여러 가지 이유로 계약상 공사범위를 넘어 추가공사를 하게 되는데, 그 인정여부와 관련해 분쟁이 많이 생긴다.추가공사를 인정할 것인가에 관해 서울중앙지법은 원칙적으로"수급인의 추가공사대금채권이 인정되기 위해서는 도급인과 사이에 추가공사 시행 및 추가공사대금 지급에 관한 약정이 있어야 한다"고 했다. 서면 등에 의한 명시적 지급약정이 있어야 한다고 본다.그리고 "추가공사약정이 서면에 의하지 않은 경우, 수급인이 추가·변경공사를 하게 된 경위, 서면에 따른 약정을 할 수 없었던 사정이 있는지 여부, 추가·변경공사 내용(통상적 범위를 넘는지 여부), 추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 참작해 추가공사약정 인정여부를 판단할 수밖에 없다"라고 판단기준을 제시했다.(2014년 11월28일 선고 2012가합69321, 2014가합41006 판결)그런데 현실적으로 추가공사에 대한 서면약정이 없는 경우, 소송에서 추가공사약정을 입증하기가 무척 어렵다. 수급인이 입증하지 못하면 패소할 수밖에 없다.실제 소송에서 수급인은 추가공사에 대해 도급인에게 얘기해 승낙을 받았다고 주장하고, 도급인은 그렇게 동의하거나 승낙한 적이 없다며 첨예하게 대립한다. 도급인이 추후 대금을 정산해주겠다는 구두 약속을 했더라도 막상 소송에선 태도를 바꾸는 경우가 많다.그러므로 수급인은 추가공사를 해야 하는 상황이 되면, 반드시 도급인과 사이에 서면으로 합의서, 지불각서 등을 받아둬야 한다.서면이라는 것도 정식문서가 아니라도 좋은데, 메모지, 종이조각, 휴지조각에라도 추가공사를 인정한다는 내용과 서명을 받으면 효력이 있다.통상 도급인이 서면합의서나 지불각서는 써주지 않는 경우가 많다.요즘 휴대폰으로 자동녹음도 가능하므로 추가공사에 대한 대화를 할 때마다 녹음해서 소송에서 녹취록을 증거로 제출하는 게 매우 유용하다.그것도 어려우면 지불을 약속하는 자리에 함께 있었던 증인을 신청해 증언하게 하는 방법도 있다.
최근 건설경기 불황으로 공사 현장마다 공사가 지체돼 분쟁이 발생하는 경우가 적잖다. 이런 상황에선 지체상금 즉, 지체에 따른 손해배상을 어떤 경우에 얼마나 청구할 수 있는지 잘 알고 대처할 필요가 있다.먼저 지체상금은 공사도급계약시 지체상금약정이 있어야 청구할 수 있다. 통상 공사계약서에 지체상금률로 지체일수 1일당 1/1000로 정한다.지체상금의 시기(始期)와 종기(終期)는 수급인이 완공 기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 완공기한을 넘겨 도급계약이 해제된 경우, 지체상금 발생의 시기는 완공기한 다음 날이고, 지체상금 종기는 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 해제할 수 있었을 때를 기준으로 도급인이 다른 업자에게 의뢰해 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점이다(대판 99다14846).여기서 지체상금을 인정한 대표적인 판례 하나를 소개한다.(서울고법 2015년 5월12일 선고 2014나44040 판결)공사업자가 도급 계약상 준공기한인 2010년 11월22일이 경과한 이후 공사비 증액 등을 요구하며 공사를 중단한 사안에서, 준공기한이 지난 이후에도 쌍방 공사대금과 공사진행에 관해 논의가 진행되고 있었으므로 준공기한이 경과한 날에 바로 계약해제를 해야 한다고 기대할 수 없고, 준공기한 도과 후 공사업자가 이행거절 의사를 명백히 표시한 2011년 2월11일에야 별도 최고를 거칠 필요 없이 도급계약을 해지할 수 있었다고 보았다.그리고 건축주가 2011년 6월 23일 다른 업체에 중단 후의 공사를 도급주면서 공사기간을 2011년 7월1일부터 2011년 12월31일까지 6개월로 약정했으므로 , 도급계약 해지 후 다른 공사업자에게 의뢰해 같은 건물을 완공하는데 필요한 기간은 6개월로 보았다.결국 지체상금 발생 종기는 도급계약을 해지할 수 있었던 2011년 2월11일로부터 6개월이 경과한 2011년 8월11일이 된다고 봐 지체상금을 계산하면 된다. 지체상금 발생기간은 준공기한 다음 날인 2010년 11월23일부터 2011년 8월11일까지 262일이므로 그 기간 발생한 지체상금액은 18억5천695만1천200원(= 도급계약금액 70억8천760만원×지체상금률 1/1000×262일)이 된다.다만, 법원은 제반 사정을 참작해 지체상금이 부당히 과다하다고 보아 45%(8억3천562만8천40원)를 감액했고 , 여기에 공사업자로부터 미리 받았던 계약이행보증금은 지체상금에서 공제할 수 있다고 보아 7억원을 공제한 1억3천562만8천40원만 인정했다.
그동안 우리 사회에서 산업재해 등으로 사망사고가 빈번하게 발생했다. 이는 근로자 등의 안전과 건강을 해치는 사회적 문제로서 예방 필요성이 크다. 이에 이러한 중대재해사고를 기업 조직문화 또는 안전관리 시스템 미비로 인한 구조적 문제로 인식하는 견지에서 2021년 1월26일 중대재해처벌법이 제정됐고, 2022년 1월27일부터 시행됐다.중대재해는 건설현장에서 빈번히 발생하는 편이다.법원이 건설현장 사망사고에 대해 중대재해처벌법에 의거해 처벌한 사례를 소개한다.(창원지법 마산지원 2023년 8월25일 선고 2023고합8 판결)이 법원 사례를 살펴보면, D가 대표인 F사는 토목건축공사업체다. 창원시 상수도사업소로부터 노후된 가압장 수리 및 신규 가압장 신설, 유입관리, 유출관리 설치 사업을 도급받았다. F사는 E사에 토공사를 하도급 주었고, F사의 현장소장 C와 E사 현장소장 B가 현장관리를 하며 A에게 굴착기 작업을 시켰다.그런데 A가 굴착기로 토사를 굴착한 뒤 덤프트럭에 상차하는 터파기 작업을 하다가 굴착기 작업반경 내에 보행하는 작업자가 있는지 제대로 확인하지 않은 채 굴착기를 회전한 업무상 과실이 발생했다. 마침 흙막이 가시설 용접 작업을 위해 굴착기 후방 통로를 이용해 작업장으로 이동하던 E사 소속 L씨(피해자)의 머리가 회전하는 굴착기의 후면과 담장 사이에 협착돼 사망했다.이에 대해 법원은 E사(산업안전보건법 위반)에 벌금 1천만원을, F사(산업안전보건법 위반, 중대재해처벌법 위반)에 벌금 5천만원을 각각 선고했다.또 굴착기 작업을 한 A에게 업무상과실치사죄로 금고 6개월에 집행유예 2년·사회봉사40시간을, E사 현장소장 B(산업안전보건법 위반)와 F사 현장소장 C(산업안전보건법 위반, 업무상과실치사)에게 각 징역 10개월에 집행유예 2년·사회봉사 40시간을 선고했다.아울러 F사의 경영책임자 D에 대해선 중대재해처벌 등에 관한 법률 위반(산업재해치사)으로 징역 1년에 집행유예 2년·사회봉사 40시간을 판결했다.경영책임자 D는 법인 또는 기관이 실질적으로 지배·운영·관리하는 사업 또는 사업장에서 종사자의 안전·보건상 유해 또는 위험을 방지하기 위해 그 사업 또는 사업장의 특성 및 규모 등을 고려해 재해예방에 필요한 인력 및 예산 등 안전보건관리체계의 구축 및 그 이행에 관한 조치를 해야 할 의무가 있다. 하지만 그런 조치를 하지 않았다는 게 법원의 판결이유이다. 관련 판례를 종합하면, 사망사고가 나는 경우 경영자에게 대체적으로 징역형의 실형보다는 집행유예형이 선고되는 경향이다.
요즘 경매시장을 혼탁하게 하는 '공유지분 가등기 수법'이 유행하고 있다. 이러한 허위 가등기에 대해 민법상 통정허위표시에 해당한다는 이유로 말소하라는 판례가 다수 있음에도 여전히 성행하는데, 부산지법 판례를 하나 소개한다(부산지법 2017년 6월9일 선고 2016나48928 판결, 가등기말소).먼저 공유지분 가등기 수법이란 공유지분 일부를 취득한 후 타인에게 가등기를 해놓은 상태에서 경매분할을 청구하는 공유물분할소송을 제기후 판결을 받아 경매에 넣은 뒤, 최선순위 가등기가 매수인에게 인수되기 때문에 수차례 유찰되는 것을 노려 자신이 단독으로 낙찰받아 엄청난 시세차익을 보는 것이다.부산지법 사례를 소개하면, A는 각 1/6씩 지분으로 된 빌라 중 1/6지분만 경매로 나온 것을 낙찰받은 후 B에게 매매예약을 원인으로 한 지분전부이전청구권가등기를 마쳤다. A는 이 빌라에 대한 경매분할을 청구하는 공유물분할소송을 제기해 판결을 받은 후 임의경매신청을 하여 경매가 진행된 결과, C가 빌라 지분 전체를 낙찰받았다. C는 B를 상대로 B명의의 가등기는 통정허위표시 또는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 무효의 등기이므로, 말소돼야 한다는 주장을 폈다.이에 대해 부산지법은 "제반 증거와 사정을 종합하면 A와 B사이에 이뤄진 가등기는 실제 매매예약 없이 통정허위표시에 의해 이뤄진 것으로 판단돼 가등기를 말소하라"고 판단했다. 낙찰자인 C의 손을 들어 준 것이다.판결이유를 살펴보면, 먼저 A는 지분을 취득한 지 얼마 안돼 가등기를 하고 경매분할판결을 받아 경매에 넣었다. A가 지분을 취득할 때 재테크 목적이었다고 진술한 것에 비춰 보면 재처분 등 경제적 이득 목적으로 지분을 취득했다고 보았다.다음으로, A는 장모인 C에게 집을 마련해 줄 목적으로 매매예약을 체결하고 가등기를 마쳐준 것이라고 주장했다. 하지만 지분만으로는 완전한 소유권을 취득할 수 없어 실제 거주가 불가능하다. 자신이 빌라 경매절차에서 낙찰받는다는 보장이 전혀 없고, 장모 C에게 집을 마련해 줄 목적이 사실이라고 하더라도 장모와 사이에 지분에 대한 매매예약을 체결하고 가등기를 마칠 특별한 이유가 있다고 보여지지 않는다는 점을 들었다.오히려 A는 지분취득 후 곧바로 빌라의 다른 공유자에게 매각을 시도한 일이 있는 점, C는 지금까지 부동산매매를 한 경험이 없고, 자신 앞으로 가등기를 마치게 된 경위에 대해서도 잘 모르며 다만, 딸의 제안에 따라 서류만 주었다고 진술하는 점 등을 들었다.참고로 다른 판례에선 매매대금이 제대로 지급되지 않은 점을 강조한 것이 많았다.
집합건물인 아파트를 신축한 공사업자가 공사대금을 받지 못하자, 유치권을 행사하며 점유하던 미준공건물에 대해 촉탁등기로 건물을 보존등기한 후 유치권에 기한 경매신청을 했다. 이에 법원이 집합건물뿐만 아니라 대지인 토지(이미 경매로 타인 소유자 된 상태)까지 일괄경매로 진행했다면, 유치권자는 건물매각대금이 아닌 토지 매각대금에 대해서도 배당받을 수 있을까.집합건물의 전세권의 경우, 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미쳐 건물에만 전세권을 설정했어도 대지의 매각대금에서도 우선배당을 받게 된다. 다만 단독주택인 다가구주택의 전세권자는 대지 매각대금에 대해선 우선변제권을 갖지 못한다는 게 판례이다.이에 관해 대전지방법원 천안지원은 집합건물 경매에서 유치권자는 대지 매각대금에 대해선 배당받지 못한다고 결론냈다.(2015년 4월28일 선고 2014가합4661 판결, 배당이의)이 사건에서 유치권자는 "유치권은 대상 건물뿐만 아니라 건물의 종된 권리인 대지 사용권에도 미치고, 집합건물에 대한 점유는 그 대지권에 대한 점유를 포함한다"며 "토지 매각대금도 유치권자에게 배당돼야 한다"라고 주장했다.그러나 법원은 "건물 신축공사를 한 수급인의 공사대금채권은 토지에 관해 생긴 게 아니다. 토지에는 유치권을 행사할 수 없다"라고 보았다.아울러 "민법 제100조 제2항의 종물과 주물관계는 물건 상호간 관계뿐 아니라 권리 상호간에도 적용된다. 집합건물법 제20조 제1항·제2항에 따르면 구분건물 대지사용권은 전유 부분과 종속적 일체불가분성이 인정된다 할 것이다. 하지만 유치권은 목적물의 점유라는 사실관계를 요건으로 한다. 종물과 주물 관계가 유치권에 당연히 적용된다고 볼 수 없다"라고 판시했다.결론적으로 "유치권자는 이 사건 부동산의 건물에 관한 공사대금채권자로서 그 공사대금채권은 해당 건물에 관해 생긴 것일 뿐이다. 유치권자는 토지에 대해선 유치권을 행사할 수 없다"고 했다.덧붙여 "건물 소유자가 건물 소유를 통해 그 대지를 점유하는 것이므로, 유치권자인 원고들이 해당 건물을 점유했다고 해서 해당 토지까지 점유한다고 볼 순 없다.이 토지에 대한 점유가 인정되지 않는 이상 유치권자가 건물에 대해 유치권을 행사한다고 해서 그 유치권의 효력이 당연히 그 종된 권리인 '대지사용권'에 대해서까지 미친다고 볼 수도 없다"라고 말했다.한마디로 토지 매각대금은 토지 소유자에게 배당된다는 것이다.
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