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미디어 효현
상가건물임대차보호법상 차임을 증액 또는 감액청구하거나 계약해지사유로서 3기 이상의 연체차임을 계산할 경우, 월 차임에 '부가세'나 '관리비'를 포함하여 계산하는지 아니면 순수한 월 차임에 한정해 계산하는지 여부가 문제 된다.먼저 부가가치세액이 상가임대차법상 차임에 해당하는지 여부와 관련해 수원지방법원은 "임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도'라는 약정을 했다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 이 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하다"고 전제했다.따라서 "임대인과 임차인이 이러한 약정을 했다고 해 정해진 차임 외에 이 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 '차임'에 포함시킬 이유는 없다"고 판결했다(수원지법 2009년 4월29일 선고 2008나27056 판결, 확정). 다만 법무부 법무심의관실 유권해석은 부가세는 월 차임에 포함된다고 유권해석을 한 바 있다(2008년 4월14일).한편, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 포함'이라는 약정을 하였거나 아무 말이 없었다면 부가세도 차임에 포함된다고 본다.다음으로 차임에 관리비가 포함되는지 여부에 대해선 임대차 당사자 간에 약정을 함에 있어서 차임 외에 관리비 별도라고 정하거나 따로 관리비를 받는 것으로 했다면 부가세와 같은 이유로 차임에 관리비는 포함되지 않는다고 보는 게 법리상 맞다고 본다. 당사자 간에 약정을 할 때 관리비에 대한 아무런 언급이 없는 경우에도 관리비는 차임에 포함된다고 볼 수 있다.결론적으로 임대차계약서에 '부가세나 관리비가 별도'로 돼 있거나 관리비를 별도 징수한다면 차임에 포함되지 않는다. '부가세나 관리비 별도'란 문구가 없거나 관리비를 따로 징수하지 않는다면 차임에 포함되는 것으로 보면 된다.결국, 차임증감청구를 할 때 증감기준이 되는 차임이나 3기의 차임연체로 계약해지를 할 경우, 연체차임을 계산하는 기준이 되는 차임에 부가세나 관리비가 포함하거나 제외되는지 여부는 이 같은 기준에 의해 판단하면 된다.
주택법(제22조 제1항)에 따르면 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용 권원을 확보하지 못한 대지(건축물)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 그런데 매도청구의 중요한 요건으로서 대상 대지 소유자와 매도청구를 하기 전에 '3개월 이상 협의'를 하도록 규정하고 있는데, 실무상 어느 정도 협의를 해야 적법한지 여부가 문제가 된다.대법원은 "이때 '협의'는 '사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의'를 뜻한다"고 봤다.(대판 2011다101315, 101322 판결 등)그렇게 엄격하게 보는 이유로 "주택법이 사업주체에게 매도청구권을 부여한 것은 주택의 건설·공급을 통해 국민의 주거안정과 주거수준 향상이라는 공익을 달성하기 위해 대지 소유자의 의사에 반해 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것이다. 헌법상 공용수용과 같아서 대지 소유자의 재산권을 보장해 줄 필요가 있기 때문"이라는 점을 들었다.그래서 '협의 요건 충족'에 엄격한 기준을 요구한다. 즉 '사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시했는지, 사업주체가 협의 진행을 위해 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떤 태도를 보였는지' 등의 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 하고, 요건 충족의 증명책임은 사업주체에게 부담시켰다.그런데 실무상 대법원의 기준은 여전히 추상적이므로 관련 하급심 판례를 종합해 3개월 이상 실질적 협의요건을 좀 더 구체화하면 다음과 같다.(부산지법 2016가합51272 판결 등)즉, 먼저 단순한 법원감정평가액을 제시하면서 그 금액으로 매수하겠다고 하는 것만으로는 부족하고, 감정가격을 상당히 상회하는 매수금액을 제안하는 정도의 협의는 되어야 한다. 감정가격에도 미치지 않는 금액으로 매수협의하는 것은 효력이 없다고 본다.내용증명으로 매수협의를 하는 경우, 구체적인 매수금액 외에도 그 구체적인 산출근거도 기재해야 한다. 또한 협의취지의 내용증명 우편물 발송만으론 안 되고, 사업승인 이후 법원 내에서 조정절차의 진행, 법정 밖에서 구체적인 협상 등을 시도한 사실이 있어야 한다.구두로 매매대금을 제시하는 경우에도 매매대금을 산정한 근거 또는 구체적인 협의방법, 협의기간 등을 알려줘야 한다.나아가 법원에 시가감정 신청을 하고 그에 따라 산정된 감정가액을 공탁하는 것 외에 시가감정 결과를 기초로 다시 구체적인 협의를 해야 한다고 본다.한편 사업계획승인을 받기 이전의 매수협의는 적법한 매수협의가 아닌 점에 유의해야 한다.
구두로 부동산 매매나 임대차계약을 하고 본계약체결은 후에 하기로 하면서 계약금 일부를 송금한 후 일방적으로 파기하고 지급한 계약금 일부를 반환받을 수 있는지 여부에 대한 분쟁이 많이 일어난다.이 점에 대해 최근 전주지법의 사례를 살펴 보자.(2024년 1월 11일 선고 2022나12063 판결)A는 공인중개사로부터 B 소유의 펜션을 보증금 1억5천만원, 연 차임 8천만원의 임차 조건으로 소개받았다. A의 배우자가 펜션을 방문해 펜션 위치, 상태를 확인한 후 B의 계좌번호로 1천만원을 이체했다. 이체 시 출금기록사항에 '펜션계약금'으로, 입금기록사항에 'A(계약금)'로 표시했다.임대차계약서는 며칠 후에 작성하기로 하였고, B는 펜션에 거주하고 있었으므로 A에게 인도해 주려고 다른 주택의 임대차계약을 체결하고 계약금 1천만원을 지급했다.그 후 A는 펜션을 운영할 형편이 안된다며 B에게 임대차계약 자체가 성립하지 않았으니 기지급한 가계약금을 반환하라는 소송을 제기했다.이에 대해 법원은 "계약이 성립하기 위해 당사자 간 의사의 완전한 합치가 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다. 임대차는 불요식의 낙성계약이므로 그 성립에 당사자의 합의 외에 계약서 작성이 요구되지 않는다"라고 전제했다.그리고 법원은 "임차인 A 배우자가 해당 펜션 상태를 직접 확인한 점, 쌍방 간에 임대차계약의 중요 사항인 보증금, 연 차임에 관한 구체적인 의사의 합치가 이루어진 상태에서 펜션계약금이라고 기록해 1천만원을 지급한 점, 이 1천만원은 임대차보증금의 1/15에 달해 단순히 계약순위를 보전하기 위한 금원이라고 보기엔 그 금액이 적지 않은 점, B가 A로부터 1천만원을 받은 직후 펜션을 인도하기 위해 다른 주택의 임대차계약을 체결한 점"을 이유로 들었다.결론적으로 "이 같은 사정에 비추어 보면, 아직 임대차계약서가 작성되기 전이라도 쌍방 간에 해당 펜션 임대차계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 펜션 임대차계약은 성립했다고 해석된다"고 판단했다.결국 법원은 임대인 B의 손을 들어줘 받은 1천만원은 해약금으로서 반환할 필요가 없다고 결론지었다.
90년 전에 토지분할 후 지목이 도로로 변경돼 도로로 사용돼 왔는데도 토지소유자가 그간 아무런 이의를 제기하거나 권리행사를 하지 않았다 해도 그 토지를 매수한 자는 도로 관리청인 지자체를 상대로 도로 사용료를 청구할 수 있다는 대법원 판례가 나왔다.(2024년 2월15일 선고 2023다295442 판결)통상 수십 년 전부터 지목이 도로가 돼 일반인이 통행해 왔다면 배타적 사용수익권이 포기된 것으로 봐 관리청인 지자체를 상대로 한 사용료청구를 기각하는 판례들이 많았었다.하지만 대법원은 헌법상 토지 소유자의 소유권 보장에 좀 더 중점을 둬 배타적 사용 수익권의 포기요건을 신중하고 엄격하게 해석해야 한다는 이유로 도로 소유자의 손을 들어줬다.대법원은 배타적 사용수익권 포기로 보아 사용료 청구를 기각한 원심이 잘못됐다며 파기환송했다.이 사례를 구체적으로 살펴보자.A의 토지 중 일부가 1931년 분할된 후 도로로 지목이 변경돼 도로로 사용되다가 1979년 도시계획시설(도로: 중로 1-5호선) 구간에 포함됐다. A가 사망하고 상속인들은 2021년 1월19일 보존등기를 마쳤다. B가 2021년 4월7일 상속인들로부터 일부 지분을 매수해 이전등기를 마친 후 도로 관리청인 거제시를 상대로 사용료에 해당하는 부당이득반환청구소송을 제기했다. 토지 소유자들은 그때까지 거제시가 도로로 사용하는 것에 대해 아무런 이의를 제기하지 않았다.대법원은 먼저 "독점적·배타적 사용·수익권 행사를 제한하는 법리는 토지 소유자의 권리행사를 제한하는 예외적인 법리다. 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한에 관한 정당한 보상을 지급해야 한다는 헌법 제23조 제3항 및 법치행정의 취지에 비춰 신중하고 엄격하게 적용돼야 한다"는 점을 전제했다.그리고 "원심은 종전 소유자가 장기간 이의하지 않은 것을 이유로 자신의 토지를 도로로 제공하였거나 도로로 점유·사용되는 것을 묵시적으로 용인해왔다고 봤다.그러나 토지가 도로로 사용되는 것에 대해 소유자가 적극적으로 이의하지 않았고 그 기간이 길다는 것만으로 소유자가 사전에 무상 점유·사용에 대한 동의를 했다거나 사후 이를 용인했다고 볼 수는 없다"고 봤다.따라서 "토지 소유자에게는 권리를 행사할 자유뿐만 아니라 권리를 행사하지 않을 자유도 있다. 소유자가 장기간 권리를 행사하지 않았다는 것만으로 그가 소유권의 일부 권능을 포기했다거나 향후에도 소유권을 계속 행사하지 않겠다는 의사를 표시했다고 볼 수 없다"라고 이유를 밝혔다.
종중이 그 소유의 토지를 매매하는 등 처분을 하면 원칙적으로 법인세를 내야 하지만, 예외적으로 법인세를 내지 않아도 되는 경우가 있다.법인세법 제4조 제3항 제5호, 법인세법 시행령 제3조 제2항에 의하면 종중·의료법인 같은 비영리내국법인이 고정자산을 처분해 생기는 수입은 원칙적으로 법인세 과세소득의 범위에 포함된다. 다만 '해당 고정자산의 처분일 현재 3년 이상 계속해서 고유목적사업에 직접 사용한 고정자산'의 처분으로 생기는 수입은 과세소득 범위에서 제외하는 것으로 규정하고 있기 때문이다.이처럼 종중 같은 비영리내국법인이 고정자산을 처분할 경우 위 법인세 비과세 요건에 해당하는지 여부에 중요한 이해관계가 걸려 있어 관련 법적 분쟁이 적잖게 발생한다.이에 대해 근래 의정부지법이 법인세 과세대상 여부에 대한 하나의 기준을 제시하고 있어 소개한다.(2021년 12월16일 선고 2021구합10960 판결)A 종중은 2018년 7월13일 양주시 소재 임야를 B에게 매도하고 양도소득세를 납부한 후, 위 법인세법에 따라 3년 이상 계속 고유목적사업에 직접 사용했다는 사유로 납부한 세금의 환급을 청구하였지만 거부되자 법원에 법인세경정거부처분취소소송을 제기했다.이 사건에서 A 종중은 법인세법상 '처분일 현재 3년 이상 계속 고유목적사업에 직접 사용한 경우'의 의미가 '고정자산의 취득일로부터 양도 시까지 3년 이상 계속 고유목적사업에 사용한 것이면 된다'는 주장을 했다.1953년 6월쯤 토지를 취득한 후 2000년 5월쯤 위 토지상 묘소를 이장하기 전까지 묘소의 보존 및 관리를 위한 장소로 사용해 왔고, 묘소 이장 이후에도 토지를 양도할 때까지 묘소 관리 및 보존, 시제 및 벌초 작업을 위한 주차장, 통로로 사용하고 밤 농사도 지어왔다는 점을 근거로 들었다.그러나 법원은 법인세법이 "고정자산의 고유목적사용기간인 3년의 기준시점을 '처분일 현재'로 한정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 처분일을 기준으로 거꾸로 3년 이상 계속고유목적사업에 직접 사용한 자산을 처분해 생기는 수입만이 법인세의 과세소득 범위에서 제외된다고 해석함이 타당하다"라고 보았다.그러면서 A 종중이 제출한 증거만으론 묘지이장 후 묘소 관리 등을 위한 사용을 하거나 밤 농사를 지었다는 사실을 인정할 수 없다. 그 주장대로 사용했다 하더라도 그것만으로는 이 사건 토지를 고유목적사업에 '직접' 사용한 것으로 볼 수는 없다는 이유로 법인세 부과처분은 적법하다고 보았다.
건물 소유자가 건물 외벽에 '건물을 임대한다'는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치했다. 이를 본 공인중개사가 관리소장에게 중개사임을 밝힌 후 임대가 가능한지 문의해 "임대가 가능하다"는 답변을 듣고 임차인을 주선해 임대차계약이 체결된 사안에서, 중개사가 임대인에게도 중개수수료를 받을 수 있을까.이처럼 임대인과 사이에 명시적인 중개의뢰 없이 사실상 중개행위를 한 경우에 대해 최근 대법원은 원칙적으로 임대인과 중개사 사이에 중개수수료를 지급하기로 하는 약정이 성립했다고 볼 수 없다는 판례를 내놨다.(2024년 1월4일 선고 2023다252162 약정금 판결)원심법원은 "중개사가 임대인으로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할 직접적 증거는 없지만 한쪽으로부터만 중개의뢰를 받아도 중개업무의 특성상 부분적으로는 중개의뢰를 받지 않은 쪽의 중개업무도 간접적으로 수행해야 하므로 중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라 할지라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 중개수수료 지급의무를 부담한다"고 봤다.그러나 대법원은 원심을 파기환송하면서 "중개사가 임차인으로부터 중개의뢰를 받아 알선 행위를 하는 과정에서 거래당사자 쌍방의 의사를 조정·전달하는 행위를 했다고 해도 그것만으론 임대인의 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립을 당연히 긍정해야 하는 것은 아니다"라고 판시했다.그 이유에 대해선 "임대인의 중개수수료 지급의무가 인정되기 위해선 중개사에 대해 중개수수료를 지급하기로 하는 별도 약정이 존재했어야 하는데 별다른 증거가 없다"고 설명했다.또한 "중개사가 작성한 '중개대상물 확인·설명서'에 임대인의 기명·날인도 포함돼 있으나 그와 같은 기명·날인이 해당 서면을 영수했다는 의미를 넘어 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립에 관해 특별한 의미를 가진다고 단정하긴 어렵다"고 판단했다.나아가 "중개사는 임대차계약이 체결되기 불과 5일 전에 임대인을 처음 만났을 뿐 그전까진 직접 의사교환을 한 적이 없으며, 주로 건물의 관리소장을 통해 의사를 나누었을 뿐인 데다가 중개수수료 지급에 관한 별도 언급이나 협상도 없었다"는 등의 사정을 종합해 중개사와 임대인 사이에 중개의뢰 및 중개수수료 지급 약정이 성립됐다고 보기 어렵다고 결론을 냈다. 결국 중개사가 이 경우에도 임대인으로부터 중개수수료를 받으려면 임대인과 사이에 명시적인 중개의뢰 및 수수료 약정을 했어야 한다는 것이다.
주택임차인이 주택임대차보호법에 따라 임대차계약의 갱신을 요구했다가 다시 사정이 생겨 갱신된 임대차기간이 개시되기 전에 계약해지통지를 한 경우, 계약해지의 효력은 '갱신된 임대차기간이 개시된 날로부터 3개월 후'에 발생하는 게 아니라 '해지통지가 도달한 날로부터 3개월 후에 발생한다'는 대법원 판결이 나왔다.(2024년 1월11일 선고 2023다258672 판결)사례를 살펴보자.주택임차인이 임대인과 사이에 임대차기간을 2019년 3월10일부터 2021년 3월9일까지로 하고 임차했다.기간만료를 앞두고 갱신요구통지를 해 2021년 1월5일 임대인에게 도달했으나 2021년 1월28일 다시 갱신된 임대차계약의 해지통지를 해 2021년 1월29일 임대인에게 도달했다.임차인은 해지통지가 도달한 2021년 1월29일부터 3개월이 지난 2021년 4월30일 임대인에게 그때까지의 월차임을 지급하고 주택을 인도했다.임대인은 임대차계약이 2021년 6월9일 해지됨을 전제로 임차인에게 그때까지 발생한 월차임을 공제한 임차보증금 등을 반환했다.이 사례에서 원심은 해지통지에 따른 해지 효력은 통지가 도달한 날부터가 아니라, 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021년 3월10일부터 3개월이 지난 2021년 6월9일에 발생한다고 판단했다.하지만 대법원은 다음과 같은 이유로 원심을 파기했는데, 그 이유를 살펴보자.먼저 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있다.같은 조 제4항과 제6조의 2는 '제1항에 따라 갱신되는 임대차는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정한 점을 전제했다.대법원은 "주택임대차보호법 규정을 종합하면, 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다.갱신요구에 따라 임대차 계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.이는 계약해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지"라고 판시했다.
아파트건설사업은 사업주체가 일정한 부지의 땅을 사모아 주택법에 의한 사업계획승인을 받아 사업을 한다.해당 부지의 일부 지주들이 땅을 팔지 않겠다고 할 경우 주택법상 일정 요건을 갖추면 시가로 매수할 수 있는 제도를 두고 있는데 이것이 주택법상 매도청구권 제도이다.이 매도청구권은 일정 요건을 갖춰야 행사할 수 있다. 주택법 제22조에는 "주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 부지 소유자가 팔지 않을 경우 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 그 소유자와 사전에 3개월 이상의 기간 협의해야 한다. 매도청구에는 집합건물법 제48조 규정을 준용한다"고 명시돼 있다.'사전에 3개월 이상의 기간 협의' 규정은 매도청구권 행사 전에 그 대지 소유자가 유일하게 가지는 절차적 보장 규정이므로 '구체적이고 실질적인' 협의를 뜻한다.사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 협의 진행을 위해 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다. 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다(대판 2011다101315 등).한편 준용되는 집합건물법 제48조 제4항은 '제2항의 기간(촉구를 받은 날부터 2개월)이 지나면 제2항의 기간 만료일로부터 2개월 이내에 매도할 것을 청구할 수 있다'고 규정하고 있다. 사업주체는 매도청구하기 전에 3개월 이상의 기간 동안 협의해야 하고, '그 협의 종료일로부터 2개월 이내'에 매도할 것을 청구할 수 있다(대판 2011다89446 등).부산지법은 이 같은 법리에 따라 매도청구권 행사시기와 관련한 판결을 내렸다. 사업주체가 2016년 10월27일경 사업계획승인을 받은 후 2016년 11월8일경 협의를 개시했고, 사업승인 후 1개월 남짓 경과한 2016년 12월2일에 이 사건 소를 제기하면서 매도청구권을 행사한 것은 부적법하다고 보았다(2017년 11월 1일 선고 2016가합51272 판결).또한 실질적 매수협의와 관련해, 사업주체가 2016년 11월8일 협의하면서 법원 감정가보다 낮은 금액을 제시하며 매수협의한 점, 2017년 2월9일 조합사무실에서 매수협의하자는 내용증명을 발송했으나 매매대금 등을 구체적으로 제시하거나 관련 자료를 제공한 사실이 없는 점, 2017년 3월3일 매매대금 20억원을 제시했지만 구체적인 협의방법, 협의기간을 알려준 바는 없는 점 등을 들어 구체적이고 실질적인 매수협의를 한 게 아니라며 매도청구를 기각했다.
중소기업인 법인도 소속 직원의 거주를 위해 주택임대차 계약을 체결한 후 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 기간만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신요구권을 행사할 수 있다.그런데 최근 대법원은 중소기업 법인 소속 직원이 아닌 대표이사가 아파트를 인도받고 전입신고를 한 후 기간 만료를 앞두고 갱신요구권을 행사한 사례에서, 해당 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 전제조건인 대항력 요건을 갖추지 못했다는 이유로 임차인에 대해 주택명도소송을 제기한 임대인의 손을 들어줬다(2023년 12월14일 선고 2023다226866 판결). 이 건은 유명 탤런트 김수미씨가 임차인으로서 패소한 사례로서 세간의 주목을 받았다.주택임대차보호법 제3조 제3항은 "중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다"라고 규정하고 있다.판결이유를 살펴보면 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 게 관련 법령 문언과 법 체계에 부합한다"고 보았다.그리고 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 '임원'은 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있다.중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"는 점도 그 근거로 들었다.또 "주거용 임차 해당 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하다.업무관련성·임대료 액수·지리적 근접성 등 그 밖의 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라고도 보았다.이 사례에서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 이 대법원 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라는 점에 의미가 크다.특히 중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결하면 반드시 등기임원이 아닌 소속 직원이 인도와 전입신고를 해야 한다는 점 등 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공했다고 할 것이다.
주택임대차보호법은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고 있다.이에 임차인에게 1회에 한해 2년간 더 거주할 권리를 부여했는데, 이것이 갱신요구권이다.(6조의 3)반면 임대인은 '정당한 사유'가 있으면 갱신을 거절할 수 있다. 갱신거절사유로서 가장 강력한 무기는 임대인이 실거주하겠다며 갱신을 거절하는 것이다.그런데 임대인의 실거주 의사에 대한 입증 책임과 관련해 그동안 하급심에선 "집주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절할 때 집주인이 실거주하겠다는 주관적인 의도만 표시하면 되지 실거주 목적에 대한 객관적 사정을 입증할 필요가 없다. 오히려 임차인이 집주인의 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 점을 입증해야 한다"고 해 임차인이 입증 책임을 진다고 보았다.(서울중앙지법 2021가단5013199 판결 등)그러나 최근 대법원은 실거주에 대한 입증책임은 "임차인이 아니라 임대인에게 있다"고 판단해 임차인의 입증 부담을 한층 덜어 주었다.(2023년 12월7일 선고 2022다279795 판결)대법원은 "주택 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절하려면 임대인이 그에 대한 증명 책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 게 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다"는 점을 전제했다.그리고 제반증거에 비춰 "임대인과 배우자가 이 사건 아파트 말고도 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있는 점, 갱신거절을 할 무렵에 임대인이 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 배우자는 직업상 이유로 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었던 점, 임대인과 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위해 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 인근 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있는 점 등을 종합하면, 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주해야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다"고 봤다.결론적으로 이 같은 사정만으로는 임대인 등이 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 게 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기엔 의문의 여지가 있음에도 갱신거절이 적법하다고 본 원심을 파기환송했다.결국 이제는 임차인이 아니라, 임대인에게 실거주할 의사가 진실임에 대해 법원이 납득할 만한 입증을 해야 할 부담을 지운 것이다.
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