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건설기술관리법에는 경미한 공사 부실이 대형사고로 이어질 수 있으므로 건설관련법령상 영업정지 등 행정처분 대상인 중대한 과실 이외에 '경미한 부실공사 및 부실 타당성 조사가 이뤄져 발주청에 손해를 끼친 경우'에도 해당업체 및 관련 기술자에게 벌점을 부과하도록 명시하고 있다. 벌점에 따라 입찰참가 제한 또는 사업수행능력평가(PQ)시 감점 등 불이익을 줘 근원적으로 부실공사 및 부실 타당성 조사를 방지하기 위한 것이다.(건설기술관리법 21조 4항 , 시행규칙 27조, 28조 등)이러한 벌점은 공사감리자에게 부과된다. 감리자가 재량권 일탈 남용 이유 등으로 벌점부과처분 취소소송을 제기해 승소한 사례(수원지법 2022년 7월21일 선고 2020구합71575 판결)를 살펴보자. C건축사 사무소는 2019년 부천시와 감리용역계약을 체결했다.총괄감리원 A와 상주감리원 B를 통해 감리업무 수행 중, 부천시가 현장점검을 한 결과 2층 수석전시실 및 2층 계단실벽 등에 철근이 노출되고 재료가 분리된 사실을 확인했다.이에 벌점의 측정기준 '설계도서 및 각종기준 내용대로 시공되었는지에 관한 단계별 확인 소홀' 항목 중 '주요 구조부에 대한 검토, 확인을 소홀히 해 보완 시공이 필요하거나 계획공정에 차질이 발생한 경우'에 해당된다며 벌점 3점을 부과했다.이에 대해 감리원들은 수원지법에 벌점부과처분 취소소송을 제기했다.이들은 "철근노출 등은 구 건설기술진흥법 제53조 제1항의 부실공사에 해당하지 않거나, 부실공사에 해당한다 해도 이 처분으로 감리원들이 입는 불이익이 매우 크고, 재량권 일탈남용 분이어서 취소돼야 한다"고 주장했다.수원지법은 먼저 벌점 부과 요건엔 해당된다고 보았다. 즉 "주요 구조부에 배치한 철근이 노출될 경우 철근이 공기와 접촉하면서 부식되거나 기온 변화에 따른 수축과 팽창을 반복하며 건물 내구성 및 구조에 영향을 미칠 수 있다. 화재 발생시 고온에 취약한 점, 주요 구조부의 철근이 노출되면 철근 부식뿐만 아니라 구조물 재료분리 및 박리에도 영향을 줄 수 있는 점 등을 고려할 때 부실공사 또는 부실공사가 발생할 우려가 있고 보완시공이 필요한 경우에 해당한다"고 판단했다. 그러나 "쟁점 부위의 철근 노출 기간이 비교적 짧고, 재료 분리가 발생한 면적이 비교적 적었던 점, 전면적 재시공이 아닌 일부 보수·보강이 필요한 경우에 해당하고, 보강 조치가 완료된 점 등에 비춰보면 감리원들에게 최고 벌점(3점)을 부과하는 것은 너무 가혹한 것으로 보인다"며 "이는 재량권 일탈남용에 해당되므로 벌점부과 처분을 취소하라"고 판결했다.
요즘같이 부동산 경기가 침체되는 시기에 다가구주택(원룸)의 중개사고가 빈번이 일어난다. 경기가 좋으면 경매로 넘어가도 감정가를 넘어서서 매각이 되므로 사고가 덜 난다. 경기 침체시에는 낙찰가가 60~70% 수준으로 떨어지는 데다가 사기꾼들이 의도적으로 전세를 월세로 속이고 전세 비중을 높이는 장난을 치다 보니 중개사고가 다수 발생하는 것이다.결론적으로 다가구주택에는 가능한 전세들지 않도록 하고, 부득이해도 근저당금액, 선순위 보증금 등을 제대로 확인해보고 경매까지 고려해서 보증금을 확실하게 확보할 수 있을 때에만 전세들 필요가 있다.근래 대구지법 판례를 하나 소개하면, 2019년 대구 남구 소재 다가구주택에 전세보증금 1억1천만원에 2년 계약을 하고 임차했다가 해당 주택이 경매에 넘어가는 바람에 한 푼도 반환받지 못하자, 공제기금을 관리하는 중개사협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건에서 법원은 중개사의 책임을 제한해 30%에 해당하는 3천300만원만 임차인에게 배상하라고 판결했다.(2023년 5월19일 선고 2022나323515 판결)판결이유를 보면 "중개업자는 임대 의뢰인에게 다가구주택 내에 거주하는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 하며, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있는데(대판 2011다63857 등) 이 의무를 다하지 못해 손해를 입혔다"고 판단했다.즉, 중개사가 집주인이 임대차관계에 관해 말하는 내용을 그대로 임차인에게 전달했고, 다른 호실에 존재하는 임대차관계를 구체적으로 조사하거나 자료를 요구했다고 볼만한 자료가 없으며, 중개대상물확인·설명서에 자료제출 요구 불응 사실을 기재한다거나 임차인에게 그러한 사실을 설명한 적이 없다는 점을 의무불이행 이유로 들었다.다만, 임차인으로서도 특약사항에 정한 "선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인해 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있다"는 내용을 확인한 점, 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 등 보증금 회수를 확보하기 위한 조치를 제때 취하지 아니한 점 등을 이유로 중개사의 책임은 30%로 제한했다.유사 사건의 중개사의 책임비율이 대부분 30% 정도인 것이 판례의 경향으로 보인다.(대판 2011다63857, 서울중앙지법 2019가단5050270 판결 등)
분양받은 상가가 완공된 후에 가보니 내부에 기둥이 여러 개 설치돼 있다면 기둥이 있는 부분의 면적을 사용할 수 없고, 공간 활용 및 동선 확보에 있어 상당한 제약이 발생하며,상가의 가시성도 저해될 수밖에 없다.이처럼 분양받은 상가 내부에 기둥이 있을 때, 수분양자가 분양계약을 취소하거나 아니면 가치하락에 따른 손해배상을 청구할 수 있을지 여부에 관해 최근 대법원이 판결한 내용을 알아보자.(대법원 2024년 6월27일 선고 2024다230626 판결)사례를 보면, 경기도 하남시 미사강변도시 중심상업지구에 위치한 상가건물에 대한 수분양자 12명이 "상가 내·외부에 설치된 기둥에 대해 제대로 알리지 않았다"며 이 상가건물을 신축·분양한 A사와 신탁사 'S자산신탁'을 상대로 분양계약 취소에 따른 분양대금 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구했다.이 소송의 상고심에서 피고 측의 상고를 기각하고, 분양계약취소를 청구한 6명에겐 분양대금 등을 반환하고 손해배상을 청구한 6명에겐 4억4천700여만원∼1억5천500여만원을 지급하라고 판결한 원심을 확정했다.항소심 판결이유를 살펴보면 "부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 수분양자들은 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다"는 법리를 전제했다.또한 재판부는 "분양계약 체결 당시, 공사가 진행되지 않고 차폐시설이 돼 있어 수분양자들은 분양받을 상가 모습을 육안으로 확인할 수 없었고 분양회사 등이 제공하는 자료들과 그 설명에 의존해 각 분양계약을 체결했다.그런데 분양회사 등이 분양계약 체결 당시 수분양자들에게 기둥 존재에 관해 설명을 했다고 인정할 만한 직접적 증거는 없다"고 지적했다.또한 "분양회사 등은 수분양자들에게 기둥 존재 여부와 위치, 면적 등에 관해 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 않았다고 봄이 상당하다"고 보았다.결국 "수분양자들이 상가 내부에 위와 같이 기둥이 설치될 것을 알았다면 분양계약과 같은 조건으로 분양계약을 체결하진 않았을 것으로 보이고, 고지의무 위반은 수분양자들에 대한 부작위에 의한 기망행위로서 불법행위이므로 손해배상의무를 부담한다"고 판결이유를 밝혔다.
임대차가 갱신되면 임대기간이 어떻게 되는지는 주택 임대차냐, 상가건물 임대차냐, 민법이 적용되는 임대차냐에 따라 다르다. 합의로 갱신하느냐, 갱신요구권에 의해 갱신되느냐, 묵시적 갱신이 되느냐에 따라서도 달라진다.먼저 임대차의 종류를 불문하고 임대인과 임차인 간 합의로 임대기간을 정하면 그 합의된 기간이 최우선적으로 효력이 있다. 그러나 합의를 해도 주택 임대차의 경우 2년, 상가건물 임대차의 경우 1년이라는 최단 존속기간보다 짧게 임대기간을 정해도 효력이 없으므로 최단 존속기간은 보장된다. 민법상 임대차는 최장 존속기간은 20년을 넘지 못한다고 규정하지만, 최단 존속기간의 제한은 없다.다음으로 주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에, 상가 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 쌍방이 갱신 거절이나 갱신 요구 등 아무 의사표시를 하지 않은 경우엔 묵시적 갱신이 된다. 이때 묵시적 갱신기간은 최단 존속기간, 즉 주택 임대차는 2년, 상가 임대차는 1년이 된다.그러나 민법상 임대차는 그런 최단 존속기간의 제한이 없고 쌍방 다 언제든지 해지 통고를 할 수 있되 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월 지나야 해지효력이 생긴다.다음으로 임차인의 갱신요구권 행사에 의한 임대기간에 대해 알아보자.민법상 임차인에게는 갱신요구권이 인정되지 않고 주택·상가 임차인에 한해 인정된다. 주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 수 있다. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 존속기간은 2년이다(주임법 6, 6조의2).즉, 임대인은 무조건 2년을 보장해줘야 하는 반면, 임차인은 갱신을 요구해 갱신된 후에도 언제든 해지 통지를 하기만 하면 3개월 후에 해지 효력이 생긴다(주임법 6조의3, 4항). 주임법이 갱신요구권 행사에 의해 갱신되는 임대차의 해지에 관해선 묵시적 갱신에 관한 규정(6조의2)을 준용하기 때문이다.반면 상가 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약 갱신요구를 해야 하고, 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상임법 10조).그런데 상가 임차인은 주택 임차인과 달리 묵시적 갱신에 관한 준용규정이 없기 때문에, 갱신요구에 의해 계약이 갱신되면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일 조건으로 다시 계약된 것으로 보아 임차인은 종전 임대기간에 구속되고, 함부로 해지 통지를 할 수 없게 되는 점에 유의해야 한다. 종전 계약기간이 5년이면 갱신되는 기간도 5년이 된다.
코로나19 팬데믹 사태로 경제가 어려워졌던 시기에는 임차인이 임대인에 대해 차임을 감액해 달라는 소송이 봇물을 이뤘다. 팬데믹이 끝나자 이번엔 임대인이 임차인에 대해 팬데믹 시기 때 감액해 주었거나 증액을 보류했으니 이제는 증액해 달라는 소송이 종종 제기된다.그러나 차임의 감액청구든 증액청구든 소송에서 법원이 인정해 주는 경우는 매우 드물다는 점에 유의해야 한다.판례를 살펴보면 대구지법은 먼저 "민법 제628조의 차임증감청구권은 계속적 채권관계인 임대차의 특성상 '사정변경의 원칙'을 입법화한 것으로, 이에 의한 차임증감청구권이 인정되기 위해서는 차임을 약정한 후 공과부담의 증감 등 경제사정이 변동돼야 하고, 이 변동된 경제사정에 비춰 종래의 차임으로 당사자를 구속하는 게 정의와 형평에 어긋나 불합리하게 됨으로써 종래의 차임이 상당하지 아니하게 되어야 한다"는 원칙적 기준을 제시했다.나아가 대구지법은 "당사자들의 확정적인 의사의 합치로 인해 체결된 계약, 특히 장래 이행을 예정하는 계약은 그 자체가 계약의 성립 시와 이행 시 사이에 발생하는 사정변경의 위험을 당사자들에게 배분하는 것이다. 그러므로 당사자들의 사적 자치에 의해 체결된 계약 내용을 변경하는 것은 예외적인 경우로 한정돼야 할 필요가 있다. 사정변경의 원칙을 입법화한 이 규정의 입법 취지에 비춰 위와 같은 경제사정의 변동은 차임 약정 시 당사자들이 예견할 수 없었던 것이어야 한다"라고 구체적 기준까지 제시했다.이 기준에 따라 "월 차임이 임료감정결과의 70% 수준임이 인정되지만, 이는 임대차계약상 차임 산정방식의 차임에서 비롯된 것일 뿐 그간의 경제사정 변동으로 인해 위와 같은 차이가 발생하게 된 것이라고 할 수 없다. 위 사정만으로는 차임증액을 해야 할 현저한 경제사정의 변동이 있었는지 여부를 판단할 수 없다"고 결론냈다.(2019년 6월14일 선고 2017가단118374 판결)대전지법 천안지원도 "감정된 차임 693만원이 약정 차임 495만원의 140% 정도에 이르기는 하나, 이 시세만으로는 원고들과 피고 사이의 차임약정 자체가 형평성에 반하는 약정이라고 보기 어려운 점, 이 감정결과가 이 사건 임대차계약을 체결하였을 당시부터 원고들이 차임증액의 의사표시를 하였을 때까지의 경제상황 변동을 나타내는 증거라고 보기도 어려운 점 등에 비춰, 위 감정결과만으로는 약정 차임이 상당하지 않게 되었다고 보기 부족하다"라고 판결했다.(2020년 12월16일 선고 2019가단116760 판결)
A가 일제 강점기에 토지조사사업에 의해 토지를 사정을 받았는데, 그 후 B가 무단으로 보존등기를 하고 다시 국가명의로 이전등기가 된 경우 현재 등기명의인인 대한민국이 민법상 등기부취득시효에 의해 취득할 수 있는지 여부가 문제 된다.대법원은 "구 토지조사령(1912. 8. 13. 제령 제2호)에 의한 토지의 사정명의인은 당해 토지를 원시취득하므로 적어도 구 토지조사령에 따라 토지조사부가 작성되어 누군가에게 사정되었다면 그 사정명의인 또는 그의 상속인이 토지의 소유자가 되고, 따라서 설령 국가가 이를 무주부동산으로 취급하여 국유재산법령의 절차를 거쳐 국유재산으로 등기를 마치더라도 국가에게 소유권이 귀속되지 않는다"라고 하고, "또한 토지에 관한 소유권보존등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 경우에는 깨어지고 등기명의인이 구체적으로 그 승계취득 사실을 주장·입증하지 못하는 한 그 등기는 원인무효"라고 판단하고 있다.(대법원 2001다4705 판결 등)위 판례에 따르면, 토지조사부나 임야조사부에 소유자로 등재된 자는 재결에 의하여 사정 내용이 변경되었다는 등의 반증이 없는 이상 토지의 소유자로 사정받고 그 사정이 확정된 것으로 추정되므로, C의 선대인 A가 토지를 원시취득한 후 C가 상속하였다고 보았다.따라서 현재 소유자인 C에 대하여, 무단으로 보존등기한 B의 등기는 특별한 사정이 없는 한 그 추정력이 깨어져 원인무효의 등기이고, 이에 기초한 대한민국 명의의 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기여서 말소할 의무가 있다고 판단했다.그런데 여기서 대한민국은 B로부터 이 토지를 매수하여 등기한 후 10년 이상 소유의 의사로, 선의, 평온, 공연, 무과실로 점유해 왔으므로 민법 제197조 제2항에 의한 등기부시효취득을 했다고 주장하였다. 대법원은 "등기부취득시효의 요건으로서의 소유자로 등기한 자라 함은 적법·유효한 등기를 마친 자일 필요가 없고 무효의 등기를 마친 자라도 상관없다(대법원 93다23367 판결 등)"고 했다.결국 이 사건에서 대한민국이 그 이전등기 시점부터 10년 이상 위 토지를 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 과실 없이 점유해온 것으로 추정되므로, 매도인 B 명의의 소유권보존등기가 원인무효의 등기라 하더라도 상관없이 대한민국은 이 토지를 시효취득한다는 결론이다.
상가건물임대차보호법상 '임차인의 권리금회수청구권'이 신설됐다.이에 이와 상충되는 것처럼 보이는 '임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무'와의 관계 등에 대해 알아보자.먼저 통상 임대차계약서에는 '임대차 종료 시 임차인은 시설한 것을 원상복구한 뒤 인도해야 한다'는 내용의 원상회복의무를 규정하고 있다. 그런데 상가임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고 영업시설을 넘겨주거나 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 경우에도 이러한 원상회복의무를 강제하면 권리금회수청구권이 침해될 수 있다.이에 대해 수원지법은 "임대차 계약상의 원상회복의무와 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 그 성격이 다르다. 이 사건 임대차계약에서 계약종료 시 이 사건 점포를 최초 임대차계약 체결 당시 상태로 원상회복하기로 하는 약정이 있었다 해도 그 같은 약정이 피고의 신규 임차인 주선에 의한 권리금회수기회까지 배제하는 취지라고 해석할 순 없다"라고 보았다.그리고 "실제 대부분의 임대차계약서에 원상회복의무에 관한 조항이 부동문자로 기재돼 있는데, 원고 주장에 따르면 그러한 경우 임차인은 모두 상가임대차법에 정해진 영업시설 등에 관한 권리금을 회수하지 못하게 되는 부당한 결과가 발생하게 된다"며 "임대차계약상 계약종료 시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있더라도 권리금회수방해로 인한 손해배상의 범위를 산정함에 있어 원칙적으로 유형재산에 관한 부분을 제외할 수는 없다"라고 결론지었다.(2020년 5월7일 선고 2019가단535101(본소) 건물인도 2020가단508808(반소) 판결)다음으로, 원상회복의무의 범위와 관련해, 임차인이 전 임차인으로부터 시설을 인수하는 대가로 권리금을 지급했으면, 전 임차인이 시설한 것까지 철거해야 하느냐가 문제 된다.이에 대해 서울중앙지법은 "임차인이 전 임차인에게 시설·비품 등을 권리금을 지급하고 인수한 경우, 임대차계약서에 전 임차인이 설치한 시설물을 철거한다고 규정했다면, 임차인은 전 임차인의 철거의무까지 인수했다"고 보았다.(2017년 8월23일 선고 2016가소7061507 판결).그런데 대법원에 의하면 임차인은 자신이 시설한 것만 원상회복하면 되는 게 원칙이다. 다만 프랜차이즈 같은 영업 양도가 이뤄진 경우에 한해 예외적으로 전 임차인의 시설도 회복할 의무가 있다고 본다. 그런 특약이 없는 한 권리금을 지급했다고 당연히 전 임차인의 시설까지 철거할 의무가 있다고 볼 것은 아닌 것 같다.(대법원 2023다249661 판결, 2017다268142 판결)
상가건물임대차보호법상 차임을 증액 또는 감액청구하거나 계약해지사유로서 3기 이상의 연체차임을 계산할 경우, 월 차임에 '부가세'나 '관리비'를 포함하여 계산하는지 아니면 순수한 월 차임에 한정해 계산하는지 여부가 문제 된다.먼저 부가가치세액이 상가임대차법상 차임에 해당하는지 여부와 관련해 수원지방법원은 "임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도'라는 약정을 했다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 이 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하다"고 전제했다.따라서 "임대인과 임차인이 이러한 약정을 했다고 해 정해진 차임 외에 이 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 '차임'에 포함시킬 이유는 없다"고 판결했다(수원지법 2009년 4월29일 선고 2008나27056 판결, 확정). 다만 법무부 법무심의관실 유권해석은 부가세는 월 차임에 포함된다고 유권해석을 한 바 있다(2008년 4월14일).한편, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 포함'이라는 약정을 하였거나 아무 말이 없었다면 부가세도 차임에 포함된다고 본다.다음으로 차임에 관리비가 포함되는지 여부에 대해선 임대차 당사자 간에 약정을 함에 있어서 차임 외에 관리비 별도라고 정하거나 따로 관리비를 받는 것으로 했다면 부가세와 같은 이유로 차임에 관리비는 포함되지 않는다고 보는 게 법리상 맞다고 본다. 당사자 간에 약정을 할 때 관리비에 대한 아무런 언급이 없는 경우에도 관리비는 차임에 포함된다고 볼 수 있다.결론적으로 임대차계약서에 '부가세나 관리비가 별도'로 돼 있거나 관리비를 별도 징수한다면 차임에 포함되지 않는다. '부가세나 관리비 별도'란 문구가 없거나 관리비를 따로 징수하지 않는다면 차임에 포함되는 것으로 보면 된다.결국, 차임증감청구를 할 때 증감기준이 되는 차임이나 3기의 차임연체로 계약해지를 할 경우, 연체차임을 계산하는 기준이 되는 차임에 부가세나 관리비가 포함하거나 제외되는지 여부는 이 같은 기준에 의해 판단하면 된다.
주택법(제22조 제1항)에 따르면 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용 권원을 확보하지 못한 대지(건축물)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 그런데 매도청구의 중요한 요건으로서 대상 대지 소유자와 매도청구를 하기 전에 '3개월 이상 협의'를 하도록 규정하고 있는데, 실무상 어느 정도 협의를 해야 적법한지 여부가 문제가 된다.대법원은 "이때 '협의'는 '사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의'를 뜻한다"고 봤다.(대판 2011다101315, 101322 판결 등)그렇게 엄격하게 보는 이유로 "주택법이 사업주체에게 매도청구권을 부여한 것은 주택의 건설·공급을 통해 국민의 주거안정과 주거수준 향상이라는 공익을 달성하기 위해 대지 소유자의 의사에 반해 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것이다. 헌법상 공용수용과 같아서 대지 소유자의 재산권을 보장해 줄 필요가 있기 때문"이라는 점을 들었다.그래서 '협의 요건 충족'에 엄격한 기준을 요구한다. 즉 '사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시했는지, 사업주체가 협의 진행을 위해 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떤 태도를 보였는지' 등의 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 하고, 요건 충족의 증명책임은 사업주체에게 부담시켰다.그런데 실무상 대법원의 기준은 여전히 추상적이므로 관련 하급심 판례를 종합해 3개월 이상 실질적 협의요건을 좀 더 구체화하면 다음과 같다.(부산지법 2016가합51272 판결 등)즉, 먼저 단순한 법원감정평가액을 제시하면서 그 금액으로 매수하겠다고 하는 것만으로는 부족하고, 감정가격을 상당히 상회하는 매수금액을 제안하는 정도의 협의는 되어야 한다. 감정가격에도 미치지 않는 금액으로 매수협의하는 것은 효력이 없다고 본다.내용증명으로 매수협의를 하는 경우, 구체적인 매수금액 외에도 그 구체적인 산출근거도 기재해야 한다. 또한 협의취지의 내용증명 우편물 발송만으론 안 되고, 사업승인 이후 법원 내에서 조정절차의 진행, 법정 밖에서 구체적인 협상 등을 시도한 사실이 있어야 한다.구두로 매매대금을 제시하는 경우에도 매매대금을 산정한 근거 또는 구체적인 협의방법, 협의기간 등을 알려줘야 한다.나아가 법원에 시가감정 신청을 하고 그에 따라 산정된 감정가액을 공탁하는 것 외에 시가감정 결과를 기초로 다시 구체적인 협의를 해야 한다고 본다.한편 사업계획승인을 받기 이전의 매수협의는 적법한 매수협의가 아닌 점에 유의해야 한다.
구두로 부동산 매매나 임대차계약을 하고 본계약체결은 후에 하기로 하면서 계약금 일부를 송금한 후 일방적으로 파기하고 지급한 계약금 일부를 반환받을 수 있는지 여부에 대한 분쟁이 많이 일어난다.이 점에 대해 최근 전주지법의 사례를 살펴 보자.(2024년 1월 11일 선고 2022나12063 판결)A는 공인중개사로부터 B 소유의 펜션을 보증금 1억5천만원, 연 차임 8천만원의 임차 조건으로 소개받았다. A의 배우자가 펜션을 방문해 펜션 위치, 상태를 확인한 후 B의 계좌번호로 1천만원을 이체했다. 이체 시 출금기록사항에 '펜션계약금'으로, 입금기록사항에 'A(계약금)'로 표시했다.임대차계약서는 며칠 후에 작성하기로 하였고, B는 펜션에 거주하고 있었으므로 A에게 인도해 주려고 다른 주택의 임대차계약을 체결하고 계약금 1천만원을 지급했다.그 후 A는 펜션을 운영할 형편이 안된다며 B에게 임대차계약 자체가 성립하지 않았으니 기지급한 가계약금을 반환하라는 소송을 제기했다.이에 대해 법원은 "계약이 성립하기 위해 당사자 간 의사의 완전한 합치가 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다. 임대차는 불요식의 낙성계약이므로 그 성립에 당사자의 합의 외에 계약서 작성이 요구되지 않는다"라고 전제했다.그리고 법원은 "임차인 A 배우자가 해당 펜션 상태를 직접 확인한 점, 쌍방 간에 임대차계약의 중요 사항인 보증금, 연 차임에 관한 구체적인 의사의 합치가 이루어진 상태에서 펜션계약금이라고 기록해 1천만원을 지급한 점, 이 1천만원은 임대차보증금의 1/15에 달해 단순히 계약순위를 보전하기 위한 금원이라고 보기엔 그 금액이 적지 않은 점, B가 A로부터 1천만원을 받은 직후 펜션을 인도하기 위해 다른 주택의 임대차계약을 체결한 점"을 이유로 들었다.결론적으로 "이 같은 사정에 비추어 보면, 아직 임대차계약서가 작성되기 전이라도 쌍방 간에 해당 펜션 임대차계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 펜션 임대차계약은 성립했다고 해석된다"고 판단했다.결국 법원은 임대인 B의 손을 들어줘 받은 1천만원은 해약금으로서 반환할 필요가 없다고 결론지었다.
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