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건물신축공사(지하4층·지상 16층)를 진행하던 중 발생한 소음·진동으로 인해 신축현장 바로 옆 토지에 앵무새를 사육·번식하여 판매하는 판매장의 앵무새들이 집단폐사했다면 건축주가 손해배상책임을 져야 한다는 대법원 판례가 나왔다.(2023년 4월 13일 선고 2022다210000판결)이 사건 원심에선 "건축주가 소음·진동관리법 시행규칙에서 정한 상업지역 생활소음규제기준을 준수해 공사를 진행했고 흡음형 방음벽을 설치하기도 했으므로 중앙환경분쟁조정위원회의 '환경피해 평가방법 및 배상액 산정기준'에서 정한 가축피해에 관한 소음기준 이하로 소음을 낮추지 않았다해서 건축주가 참을 한도를 넘는 위법한 행위를 했다고 보긴 어렵다"며 건축주에게 손해배상책임이 없다고 봤다.그러나 대법원은 "건축주가 이 사건 건물 신축공사로 이 사건 판매장에 발생한 소음이 가축피해 인정기준에 도달했거나 넘었다고 볼 수 있는 점, 피해자가 신축공사가 시작되기 전까지 이 사건 판매장을 안정적으로 운영해 왔다는 점, 흡음형 방음벽은 건물 신축공사가 시작되고 6~7개월 후에 이뤄진 조치인 점 등을 종합적으로 고려할 때 그 피해가 사회통념상 참을 한도를 넘었다고 볼 여지가 충분하다"고 판단된다며 원심판결을 파기하고 다시 재판하라고 사건을 돌려보냈다.대법원 판결 이유를 좀더 구체적으로 살펴보면 "일반적으로 소음·진동을 규제하는 행정법규는 참을 한도를 정하는 데 중요한 고려요소가 될 수 있다. 하지만 이러한 기준은 주민 건강 등을 보호하기 위한 최소한도의 기준이다. 그 기준에 형식적으로 부합한다고 해도 현실적 피해의 정도가 현저하게 커서 사회통념상 참을 한도를 넘는 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다(대판 2009다40462 판결 등)"고 전제했다.그러면서 "가축피해에 따른 환경 분쟁 사건에서 손해와 배상의 기준에 관해 정하고 있는 중앙환경분쟁조정위의 가축피해 인정기준도 생활 소음규제기준 못지않게 중요하게 고려돼야 한다. 그런데 가축피해 인정기준에 따르면 가축의 폐사·유산·사산·압사·부상 등의 피해유형에 대해선 최대소음 70dB(A)을, 성장지연·수태율 저하·산자수 감소·생산성 저하 등의 피해유형에 대해선 평균소음 60dB(A)을 각 해당 피해와 개연성을 인정할 수 있는 소음으로 정하고 있다"는 점을 근거로 제시했다.이에 이 사건 건물 신축공사로 사건 판매장에 발생한 소음은 이러한 가축피해 인정기준에 도달했거나 넘었다고 볼 수 있다고 결론지었다.
지역주택조합의 조합원이 되려면 '조합설립인가 신청일부터 해당 주택조합의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자'와 '조합설립인가 신청일 현재 해당 지자체에 6개월 이상 계속 거주해 온 자' 등의 요건을 갖추어야 한다.다만 조합원 분양 후 남은 잔여 주택 수가 30세대 이상이면 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양을 하고, 30세대 미만이 남았으면 임의로 분양이 가능하다. 이렇게 조합원 자격이 없어도 분양을 받을 수 있는 자를 '임의세대' 내지 '준조합원'이라고 한다.지역주택조합이 조합원 모집이 원만하지 않을 때, 조합원 자격요건을 충족하지 못한 이들을 임의세대 또는 준조합원으로 칭하며 가입계약을 유도하는 경우가 많다. 조합원 자격이 되지 않아도 임의세대로 가입하면 조합원과 동등한 지위를 얻어 분양받을 수 있다거나 문제가 발생했을 때 전매하면 된다고 허위·과장 광고로 조합원 가입계약 체결을 권유하는 것이다.준조합원을 모집해도 이사회, 총회의결을 거쳐 29세대까지만 모집하는 게 원칙이다. 하지만 문제는 실제 수백 세대까지 모집하고 가입금과 추가분담금까지 받은 후 사업 기간 중 3번 실시되는 조합원 자격 심사 때 부적격 판정이 되는 것이다. 이럴 경우 그에 따른 가입금 등의 반환청구 소송이나 사기분양, 주택법 위반 등의 형사사건이 불거지는 사례가 많다.물론 일반분양분 중 미분양이 있으면 준조합원에게 분양이 가능하고, 최근 주택경기침체로 미분양이 늘어난 상황에선 준조합원에게 분양될 여지가 더 커진 것은 사실이다.이처럼 준조합원으로서 가입계약을 하고 가입계약금, 분담금을 낸 상황에서 무자격으로 판정돼 자격이 상실됐다면 어떻게 권리구제를 받을 수 있을까.먼저 지역주택조합 조합원과 준조합원을 동시에 모집하는 행위는 주택법 위반행위로 보인다. 광주지법은 부적격 조합원을 모집해 수수료를 챙긴 업무대행사에 주택법 위반 등의 죄를 인정했다. 또 창원지법은 "임의분양을 약속하며 자격 없는 자를 준조합원으로 가입시켰고, 조합원 분양 후 남은 잔여주택 수가 30세대를 훨씬 초과했으며, 부적격 준조합원이 500명을 상회하는 사안에서 일반분양이 미분양되는 사정으로 임의분양이 가능해진다고 하더라도 이행불능에 해당하므로 납부한 전액을 돌려주라"고 판결한 바 있다.결론적으로 분양받지 못하게 된 준조합원은 업무대행사나 조합임원들을 주택법 위반 등으로 형사고소할 수 있다. 민사상 가입계약 해제나 무효에 따른 납입금 반환청구를 하면 공제되는 금액 없이 전액 반환받을 수 있게 된다.
재개발(재건축)조합 조합원이 분양을 받지 않고 현금청산을 할 때, 그때까지 조합이 투입한 사업비 등을 공제할 수 있느냐가 자주 문제가 된다.근래 대법원은 "조합정관에서 '그동안 투입된 사업비용'을 공제해 청산금을 지급한다는 추상적 정관 조항에 근거해서는 현금 청산금에서 사업비용을 공제할 수 없다"는 입장을 내놨다.(2021년 4월29일 선고 2017두48437 판결)판결 이유에 대해선 "탈퇴하려는 조합원에게 비용 부담에 관해 필요하고도 충분한 정보를 제공해 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할 수 있도록 현금청산 대상자가 조합관계의 탈퇴 시점에서 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등에 관한 구체적 정보를 정관 등으로 규정할 필요가 있다. 추상적으로 사업비용을 부담한다는 내용의 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비사업비를 부담토록 하는 것은 잔존 조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에 반하게 된다"라고 밝혔다.그런데 대법원 판례가 제시한 사업비 분담기준에 모호한 점이 있어 분쟁이 지속되고 있다.최근 인천지법은 재개발조합 정관에 나름대로 구체화한 사업비 분담기준을 정하고 있다. 하지만 그 정도로는 사업비 발생 근거, 분담 기준 등을 구체적으로 정한 것으로 보기 어렵다고 판시한 사례가 있어 소개한다.(2023년 1월13일 선고 2021구합57586 판결)인천시 미추홀구에 소재한 재개발조합의 정관에서 "현금청산자는 조합원 지위 상실 때까지 발생한 '사업비용', 이자 및 연체이자 등 '금융비용', 현금청산에 소요된 경비 및 소유권 이전에 따른 취득세 및 등록면허세 등 제세공과금을 부담한다. 사업비용, 금융비용 부담액은 현금청산일 기준으로 발생된 정비사업비에서 조합원 전체 종전 자산평가액에 대한 현금청산자 종전 자산평가액의 개별비율로 산출한 정비사업비로 한다"라는 조항을 두고 있다.이 법원은 "정관에서 '사업비용' 또는 '이자 및 연체이자 등 금융비용'이라고만 정하고 있을 뿐 정비사업비의 구체적 비용 항목·기준·발생 근거와 시기·범위 등을 정하고 있지 않으므로 위 규정만으로는 현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실할 때까지 조합원의 지위에서 권리, 의무를 행사하는 데 사용된 비용 등 자신이 분담하게 될 비용의 기준 또는 구체적 부담 항목과 비용 금액 등 분담 내역을 예상하기 어렵다. 이로 인해 탈퇴 여부를 결정하기 위한 경제적 평가를 하기도 어렵다"며 이 정관 규정에 근거해 현금청산자들에게 정비사업비 분담금액의 지급을 구할 수 없다고 판시했다.
종중은 공동선조의 분묘수호, 봉제사 등을 위해 통상 전·답·임야 등 여러 필지의 토지를 소유한다. 하지만 부득이한 사정으로 종중원들 명의로 신탁을 해 두는 경우가 많다.명의신탁을 금지하는 부동산실명법 제8조는 조세포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우라면 부부 사이와 종중 부동산, 종교단체 부동산의 명의신탁은 허용하고 있다.대지나 임야는 종중 명의로 등기가 가능하다. 그러나 전·답 등 농지는 농지법에 의해 농업인·농업 법인 등 일정한 주체 외에는 그 명의로 등기를 할 수 없어 부득이 종중원들 여러 명 명의로 명의신탁을 해 공유지분등기를 해 둔다.그런데 오랜 세월이 지나 명의수탁자인 종중원들이 사망하면 명의신탁 사실을 잘 모르는 그 자손들이 명의신탁을 부인하면서 상속받은 자기 재산이라고 우기는 사례가 적잖다. 일부 농지가 도로 등으로 수용돼 보상금이 나올 때에도 분쟁이 자주 생긴다.이때 종중이 명의수탁자나 그 상속인들을 상대로 명의신탁한 토지를 찾아오는 방법이 없을까.먼저 민사상으로 명의수탁자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기청구소송을 제기한 뒤 판결을 받아 이전등기를 하면 된다. 물론 승소하려면 유효한 종중이 존재해야 하고, 적법한 종중총회결의가 있어야 한다. 명의신탁약정을 한 사실도 입증돼야 한다.그런데 대지나 임야가 아닌 농지는 판결을 받기가 어렵고 판결을 받아도 등기를 할 수 없는 난제가 있다. 다만 농지라도 도로 등으로 수용되어 공탁된 수용보상금은 종중이 도로공사 등 수용 주체를 상대로 공탁금출급청구권 확인 소송을 통한 판결로 직접 보상금을 수령할 수 있다.농지는 종중이 명의신탁해지소송에서 승소해도 직접 종중 명의로 등기가 되지 않는다. 부득이 명의수탁자를 횡령죄로 형사고소해 간접적으로 이전을 강제하는 방법을 강구할 필요가 있다.죄가 인정되면 처벌을 면하기 위해 종중이나 종중이 지정하는 다른 종중원에게 순순히 이전등기를 해 주는 경우가 보통이기 때문이다.명의수탁자는 종중 재산을 보관하는 자의 지위에 있는 자이므로 임의처분(매매, 근저당 설정 등)하거나 '반환을 거부하는 행위'만으로도 형법 제355조 제1항의 횡령죄에 해당하는데(대판 99도5227 등) 5년 이하 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.참고로 종중의 명의신탁이 아닌 일반 명의신탁에선 수탁자가 수탁재산을 처분해도 횡령죄가 되지 않는다.(대판 2014도6992 전원합의체)
종중이 재산을 처분하는 등의 행위를 하려면 적법한 절차를 거쳐 종중총회를 소집해 결의를 해야 한다.그러므로 일부 여성 종원에게 소집통지를 하지 않은 종중총회의 결의는 무효이고, 소집통지의 대상이 되는 종원의 범위를 확정하거나 그들의 소재를 파악하는 데에 가능한 합리적 노력을 다하지 않고 일부 종원을 누락시키고 소집통지한 종중총회 결의도 무효이다.(전주지법 2019년 8월28일 선고 2019가단1604 판결 등)이처럼 종중총회 소집통지가 잘못되면 중요안건에 관한 총회결의도 무효로 되므로 번잡한 총회개최 절차를 다시 거쳐야 한다.여기서 종중총회를 적법하게 소집하는 절차에 대해 알아보자.판례를 종합하면, 평소 종중에 종장이나 문장이 선임돼 있으면 종장이나 문장이 종중총회의 소집권자가 된다. 그런데 종장 등이 선임돼 있지 않거나 선임에 관한 규약이나 일반 관례가 없으면 연고항존자(年高行尊者·항렬이 가장 높고 나이가 많은 사람)가 종장(宗長)이나 문장(門長)이 되어 소집해야 한다.또한 종중총회는 특별한 사정이 없는 한 족보에 의해 소집통지 대상이 되는 종중원의 범위를 확정한 후 국내에 거주하고 소재가 분명해 통지가 가능한 모든 종중원에게 개별적으로 소집통지를 해야 한다.종중의 대표 자격이 있는 연고항존자가 직접 총회를 소집하지 아니하더라도 그가 다른 종중원의 총회소집에 동의해 그 종중원으로 하여금 소집게 했다면 소집 절차의 하자는 치유된다고 본다.(대판 2003다61689). 또한 소집 절차에 하자가 있어 그 효력을 인정할 수 없는 종중총회 결의라도 후에 적법하게 소집된 종중총회에서 이를 추인하면 처음부터 유효로 된다.(대판96다2729)종중이 소집통지를 해야 하는 종원의 범위는 공동선조와 성과 본을 같이하는 후손은 남녀 구별 없이 성년이 되면 당연히 종중의 구성원이 되므로 여성 종원에게도 반드시 통지해야 적법한 소집이 된다.소집통지 방법은 반드시 직접 서면으로 해야만 하는 것은 아니다. 구두 또는 전화로 해도 되고, 다른 종중원이나 세대주를 통해도 무방하다.(대판 99다20155)종중 관련 소송에선 종중의 소집절차의 하자가 문제 되어 주요 쟁점에 대해서는 심리도 해보지 못한 채 소집 절차의 하자 때문에 기각되는 사례가 많다. 그렇다 보니 소송 중에서 소집통지가 적법하게 될 때까지 반복해서 총회를 소집하기도 한다. 하지만 그 수고와 비용, 노력이 매우 많이 들기 때문에 한번 총회를 소집할 때 소집권자, 통지대상자를 제대로 확정해서 규약 등에 정한 기간 내에 도달하도록 소집통지를 해야 하는 점을 유의해야 한다.
종중의 재산인 임야 등 토지를 종중회장, 이사, 총무 등 종중임원들이 종중총회 결의 없이 또는 다른 종중원들 몰래 제3자에게 팔아 그 매매대금을 착복하는 사례가 종종 발생한다.실제 종중은 소수의 종중 임원들이 실권을 쥐고 있고, 나머지 종중원들은 종중재산 등에 거의 관심을 갖지 않고 있는 점을 악용하는 것이다. 이처럼 종중총회 결의 없이 종중재산을 처분한 행위는 무효다. 처분한 재산을 찾아오는 방법에 대해 알아보기로 한다.먼저 대법원은 "종중소유 재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 그 관리 및 처분에 관해 먼저 종중규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그 점에 관한 종중규약이 없으면 종중총회 결의에 의해야 하므로 비록 종중대표자에 의한 종중재산의 처분이더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효"라고 본다.(대판 2005다31033)이처럼 종중총회 결의 없는 종중재산처분(매매)은 무효다. 종중이 매수인(전매인 포함)을 상대로 원인무효를 이유로 이전등기말소 소송을 제기해 찾아올 수 있다.그런데 종중임원이 공모해 처분했다면 종중이 나서지 않을 것이므로 종중원들이 나서서 팔아버린 토지를 되찾아 올 방법이 없을까.이에 대해 대법원은 종중재산은 총유재산인데 총유재산에 관한 소송은 비법인사단인 종중이 그 명의로 사원총회(종중총회) 결의를 거쳐 하거나 또는 그 구성원(종중원) 전원이 당사자가 되어 필수적 공동소송의 형태로 할 수 있을 뿐, 일부 종중원이 나서 소송을 제기할 수 없다고 보았다.(대판 2004다44971 등)그런데 종중원이 성인 남녀를 포함하고 전국에 흩어져 있어 전원이 빠짐없이 원고가 되어 소송을 제기하기는 현실적으로 불가능하다.따라서 부득이 일부 종중원들이 종중을 상대로 종중총회결의 무효소송을 제기해 승소한 후 책임있는 종중임원을 해임하고 새로운 임원으로 변경한 후 종중이 나서서 매수인을 상대로 소유권이전등기말소소송을 제기하거나, 승소가 어려워 말소가 불가능할 경우 매도를 주도한 임원들을 상대로 불법행위에 따른 매매대금 상당의 손해배상소송을 제기하는 수밖에 없다.아울러 일부 종중원들이 나서서 종중재산을 팔아버린 주모자인 종중임원들을 상대로 횡령죄로 형사고소하는 게 필요하다. 죄가 인정되면 금액이 크기 때문에 주모자가 구속될 수도 있어 고소만으로 매도한 종중재산을 되찾아 오는 등 해결될 여지가 크다.다만 처분한 대금을 개인적으로 착복하지 않고 종중의 다른 용도로 사용했다면 횡령죄가 되지 않는 점에 유의할 필요가 있다.(서울고법 2011노762 판결)
주택임대인이 임대차기간 만료 전에 이미 집을 타인과 매매계약을 체결한 상태에서 실거주의사가 없으면서 마치 실거주할 것처럼 거짓말해 임차인의 갱신요구권을 거절하고 임차인을 내보낸 후에 실거주하지 않고 곧바로 집을 이전해버렸다면 이 경우에도 손해배상책임을 질까.그동안 대법원은 주택임차인의 갱신요구기간(임대차 계약 종료 6개월 전 ~종료 2개월 전) 내에는 임대인이 실거주 이유로 갱신거절할 수 있으므로 그 갱신요구기간 내 주택을 매수하고 이전등기해 임대인 지위를 승계한 양수인도 실거주 이유로 갱신거절 할 수 있다고 했다.갱신요구기간 내에도 집을 팔 수 있고 매수인이 갱신거절을 할 수 있다고 본 것이다.(2022년 12월1일 선고2021다266631 판결)그런데 이 사례처럼 주택임대인이 집을 타인에게 매매하는 계약까지 했으면서 이를 속이고 갱신요구기간 내에 자신이 실거주하겠다며 임차인을 내보낸 후 실제 실거주하지는 않고 곧바로 이전등기를 해준 경우에는 어떨까. 이렇게 임차인을 속이지 않고 실제 실거주하려고 내보냈다가 짧은 기간 실거주한 후 매매한 경우는 어떨까.서울중앙지법은 "임대인이 임대차계약 갱신거절 당시 실제 거주할 의사가 없음에도 불구하고 실제 거주할 것이라는 사유로 갱신거절을 한 것은 '임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못 한다'는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 위반한 행위로 보기에 충분한 점 등을 종합해, 정당한 사유 없는 갱신거절로 불법행위에 해당한다"고 봤다.(2022년 12월14일 선고 2022가단5113218 판결)이 판례는 주택임대차보호법이 실거주한다며 임차인을 내보낸 후 제3자에 '임대'한 경우만 배상사유로 규정한 의미를 '매도'한 경우에까지 확대해 불법행위를 인정한 점에서 의의가 있다.그렇다면 이미 주택에 대해 매매계약을 체결했기 때문에 처음부터 실거주할 마음이 없이 갱신거절하고 임차인을 내보낸 후 '며칠이라도 실거주한 후' 이전등기를 했다면 어떨까. 이 경우 실거주요건은 충족되지만 미리 매매계약을 한 것 때문에 당초부터 실거주의사가 없었던 것으로 추정되므로 역시 불법행위로 손해배상책임을 져야 할 것으로 보인다.한편 임대인이 실거주하려는 마음으로 실거주하겠다며 임차인을 내보낸 후 단 며칠이라도 실거주한 후 갑작스레 매매할 사유가 생겨 매도한 경우에는 정당한 사유가 있는 갱신거절이어서 배상책임을 지지 않는다.
주택재개발 조합 설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다는 대법원 판례가 나왔다.(2023년 2월23일 선고 2020두36724 판결)사례를 살펴보면 A씨는 주택재개발조합 정비사업 구역 내 부산 동래구 소재 집합건물 중 13세대를 소유하다가 조합설립인가 후 그중 12세대의 소유권을 12인에게 양도했다.양수인들이 별도분양신청을 했으나 조합이 A씨 등 13명이 1명의 대표조합원을 선임해 그를 통해 권리를 행사하여야 함에도 불구하고 각자 단독으로 분양신청을 했다는 이유로 모두 현금청산대상자로 정하는 내용의 관리처분계획을 수립하자 A씨 등이 조합을 상대로 관리처분계획취소소송을 제기했다.대법원은 먼저 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 근거로 들었다.도시정비법은 종래에는 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때'에만 조합원 자격을 제한했으므로 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가해 정비사업의 사업성이 저하되는 문제가 있었다.이에 2009년 개정된 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지 등 소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한해 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있는데, 이러한 법 취지 등을 대법원이 반영해 결론을 내린 것이다.대법원은 나아가 "A씨 등이 분양신청기간이 만료될 때까지 대표조합원을 선임하지 않은 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니한 것은 구 도시정비법 및 조합 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없다. 분양신청기간 만료 후 이 사건 관리처분계획의 효력을 다투는 이 사건 소송 중 대표조합원을 선임했다고 해서 이와 달리 볼 수는 없으므로 A씨 등은 모두 현금청산대상자가 된다"며 같은 결론을 내린 원심대로 상고를 기각했다.반대해석으로 A씨 등이 1명의 대표조합원을 선정해 분양신청했거나, 각자 단독명의로 분양신청을 했더라도 신청서에 본인을 제외한 나머지의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부했다면 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위는 가질 수 있었는데, 그러지 않아 모두 현금청산자가 되고 만 것이다.
요즘 부동산 시장이 전반적으로 침체되면서 상대적으로 경매시장이 활성화되고 있다.경매시장 사이클을 살펴보면, 1998년 시작된 외환위기와 2008년 시작된 서브프라임 모지기 사태 당시 경매시장이 활성화됐다. 부동산 경기의 10년 주기설에 의하면 2018년쯤엔 부동산 경기가 꺾이고 경매시장이 활성화됐어야 했다. 하지만 코로나 사태로 인한 재정완화정책으로 2년 정도 유예됐다가 이제야 하강 국면에 진입하고 있는 것이다.다시 돌아온 경매시장에서도 크게 돈 버는 물건은 따로 있기 마련이다. 바로 '유치권 신고된 물건'이다.부동산에 있어서 유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.유치권을 행사하는 채권은 대부분 공사대금 채권이다. 낙찰자가 그 채권을 해결해 주지 않으면 목적물을 사용할 수 없고, 유치권 신고된 물건은 잔금대출이 어렵다. 이 때문에 유치권이 신고된 물건은 몇 차례 유찰되는 게 보통이다.그러므로 유치권을 잘 분석해 깨뜨리면 수천만 원에서 수억 원까지 이익을 낼 수 있다. 중요한 노하우 몇 가지를 살펴보자.첫 번째는 유치권의 대항력을 깨뜨리는 것이다. 이 노하우만으로 유치권의 80~90%가 깨뜨려진다.경매기입등기 이후에 점유를 개시한 경우에는 압류의 처분금지효력에 반하므로 유치권으로 낙찰자에 대항할 수 없다. 이 대항력을 깨뜨리려면 집행관이 작성한 부동산현황조사서의 기재만 확인하면 된다.현황조사서에 유치권자의 점유가 나타나지 않으면 경매기입등기 이후에 점유를 개시한 것으로 보기 때문이다.다음으로 유치권자가 주장하는 채권이 가짜임을 밝혀야 한다. 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 꾸미거나 공사대금을 부풀리는 경우가 많다. 인도명령, 인도소송, 유치권 부존재 확인소송 등을 제기, 공사도급관계, 공사비 지출증빙 등을 확인해야 깨뜨릴 수 있다.마지막으로 공사대금채권은 3년이라는 단기소멸시효에 걸린다. 공사대금채권으로 유치권을 행사해도 공사완료일로부터 3년이 지난 사실을 입증하면 채권이 소멸해 유치권도 없어지는 것이다. 물론 3년 이내에 판결을 받아뒀거나 가압류 등 시효중단 조치를 한 경우는 예외이다.그 외에도 상사유치권, 임차인의 유치권은 거의 인정되지 않는다고 보면 된다. 특히 건물이 신축 중인 토지만 경매가 나왔을 경우, 신축 중인 건물에 법정지상권이 성립되지 않으면 유치권도 인정되지 않는다는 법리를 잘 활용할 필요가 있다
아파트 대세 하락기가 되니 소위 '깡통전세'가 급증하고 있다. 깡통전세로 인해 보증금을 반환받지 못하게 된 임차인들의 한숨도 깊어지고 있다. 최근 필자에게도 이러한 상담 요청이 부쩍 늘어나고 있다.깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액보다 주택매매가격이 더 낮아져 보증금 회수가 어려워지는 경우를 말한다. 금리 인상 등으로 집값이 급격히 하락한 이유가 크다. 하지만 보증금이 시세에 근접하는 전세를 안고 소액만 투자해 주택을 매수하는 '갭투자' 물건에 임차한 이유 또한 크다. 결국 주택가격이 조금만 하락해도 보증금을 회수하기 어려워지게 된다.이러한 깡통전세를 들었다가 기간이 되어 보증금을 달라고 하니 집주인이 돈이 없다고 차일피일 미루고 있다면 어떻게 해야 보증금을 받을 수 있을까. 예를 들어 대출 없는 주택의 시세가 5억원 정도일 때 4억원에 임차했는데, 시세가 3억원으로 하락한 경우를 생각해 보자.먼저 집주인을 잘 설득해서 보증금 전액이 아니라 일부라도 받는 것이 현명하다.다음으로 집값과 보증금이 비슷하면 좀 손해를 보더라도 보증금으로 집을 매수하는 게 나을 수도 있다.소송과 경매를 생각해 볼 수 있는데, 소송과 경매에 1~2년이 걸리므로 계속 거주하면서 보증금 회수를 시도해 볼 수 있다. 다만 임차인이 이사해야 할 사정이 있으면 임차권등기명령 신청을 해 임차권 등기를 확인하고 이사한 후 소송과 경매신청을 해도 된다.전입신고와 확정일자만 받은 임차인은 임차보증금반환소송을 내서 판결을 받은 후 강제경매신청을 할 수 있다. 전세권까지 설정한 임차인은 따로 판결받을 필요 없이 곧바로 경매신청이 가능하다.그러나 집값 하락기에는 경매신청을 해도 통상 시세의 70% 이하 가격에 낙찰되고, 위 사례에서는 하락한 시세 3억원을 기준으로 70%인 2억1천만원 이하까지 떨어질 수 있어 결국 보증금 중 상당액을 회수할 수 없게 된다. 물론 소송과 경매가 오래 걸리므로 그사이 집값이 다시 반등한다면 의외의 결과를 얻을 수도 있다.임차인이 직접 임차주택을 낙찰받는 방법을 고려해 볼 필요가 있다. 만약 2억원에 낙찰받았다면 현 시세보다 1억원 싸게 낙찰받는 것이다. 장기간 보유하다 보면 다시 시세가 높아져 최초 보증금은 회수할 여지가 있기 때문이다.깡통전세에서 보증금을 확실하게 받을 수 있는 방법은 없다. 그러니 깡통전세 예방 차원에서 부담이 되더라도 아예 월세를 들거나, 부득이 전세를 들더라도 전세보증금반환보증에 가입해 두거나, 시세 대비 50~60% 이상의 전세는 피해야 안전하다.
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