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미디어 효현
맹지인 토지에 인접해 구거(溝渠)나 하천이 있는 경우, 구거나 하천의 점용허가를 받거나 용도폐지 및 불하를 받으면 도로를 낼 수 있습니다.여기서 ‘구거’란 일반적으로 “하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울(도랑)”을 뜻하는데, 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률 시행령 제58조 제11호에 의하면, 구거란 “용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지”라고 정의하고 있고, 구거는 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받습니다.‘하천’에 대해서는 위 시행령 제58조 제10호에서 “자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지”라고 정의하고, 하천법의 적용을 받습니다.구거는 다시 ‘자연구거’와 ‘인공구거’로 나눌 수 있는데, 자연구거는 평소 물이 흐르지 않는 경우가 많고 마른땅 상태에서 흙과 나무, 관목림으로 메워져 있어 지금은 물길로 사용하지 않는 경우가 많습니다. 그렇다고 구거의 기능이 상살되었다고 쉽사리 용도폐지가 되는 것이 아님을 유의해야 합니다.구거는 대부분 도로와 전, 답 등 농지 사이에 위치하지만, 경우에 따라 대지나 전, 답의 중간을 지나거나 현황도로나 도로의 일부로 사용되는 경우가 있어 식별하기 곤란하므로, 토지를 매수할 때 지적도와 현황을 비교하거나 경계측량을 하여 구거의 존재 및 위치에 대해 확인하는 것이 필요합니다.특히 토지의 중간을 가로질러 구거가 있는 경우에는 구거 위에 건축(농사나 주차장 등은 가능)을 할 수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축을 해야 합니다.한편 구거가 위와 같이 사실상 기능을 상실하고 전, 답, 대지, 도로 등 사유지에 포함되어 있는 경우라면 민법상 점유취득시효를 주장해 볼 수 있습니다.다만, 소유의 의사로 20년 이상 평온, 공연하게 점유해야 하고 구거가 용도폐지되어 일반재산인 경우에 한해 가능합니다.● 구거를 불하받는 방법맹지와 인접하여 이러한 구거가 있다면 길을 낼 수 있는데, 먼저 구거를 불하받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 불하(拂下)는 국유나 공유 재산 또는 귀속 재산을 개인에게 매각하는 것을 뜻하고, 국유지 불하의 요건이나 절차는 국유재산법이 규정하고 있습니다.구거를 불하받으면 이제 내 땅이 되어 대지 등 다른 지목으로 변경하여 활용할 수 있기 때문에 진입도로를 내서 사용하면 됩니다.-일반재산만 불하가능이러한 국유재산인 구거의 불하신청, 즉 매수청구는 행정재산이 아닌 일반재산에 한해 할 수 있습니다.국유재산법 제27조 제1항은 “행정재산은 처분하지 못한다.”라고 하고, 다만, 용도폐지된 경우에는 일반재산이 되므로 처분이 가능하게 됨을 규정하고 있습니다.즉, 국유재산법 제40조 제1항은 “중앙관서의 장은 행정재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 그 용도를 폐지하여야 한다.”라고 하고용도폐지사유로, ① 행정목적으로 사용되지 아니하게 된 경우, ② 행정재산으로 사용하기로 결정한 날부터 5년이 지난 날까지 행정재산으로 사용되지 아니한 경우, ③ 공익적 개발을 하기 위하여 필요한 경우를 들고 있습니다.반면, 국유재산법 제41조 제1항은 “일반재산은 대부 또는 처분할 수 있다.” 라고 하고, 제43조 제1항에서는 “일반재산을 처분하는 계약을 체결할 경우에는 그 뜻을 공고하여 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약의 목적ㆍ성질ㆍ규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으며, 증권인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따를 수 있다.”라고 하여, 일반경쟁입찰이 원칙이고, 예외적으로 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이나 수의계약으로 할 수 있다고 규정합니다.결국 구거나 하천이 행정재산이면 용도폐지가 선행되어야 하고, 당초 일반재산이라면 용도폐지없이 바로 경쟁입찰 내지 수의계약에 의한 매수가 가능한 것입니다. 이때 용도폐지는 행정청이 직권으로 하거나 민원인인 맹지 소유자가 신청할 수도 있습니다.그런데 구거나 하천이 일반재산이 되었다 해도 국유재산 불하절차는 매우 까다롭습니다. 불하가 가능한 국유지는 한국자산관리공사가 관리하고 있는데, 일반 경쟁입찰에 의해 매수해야 하는 것이 원칙이므로 반드시 맹지 소유자가 낙찰받는다는 보장이 없습니다.-수의계약으로 단독매수그러나 수의계약요건에 해당하면 인접 맹지소유자가 단독으로 수의계약에 의해 구거를 불하받을 수 있게 됩니다.즉, 국유재산법 시행령 제40조 제4항 17호 “국유지의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용가치가 없는 경우로서 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우”, 25호 “두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 아니하거나 뚜렷하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우”, 27호 “재산의 위치ㆍ형태ㆍ용도 등이나 계약의 목적ㆍ성질 등으로 보아 경쟁에 부치기 곤란한 경우에 해당할 경우” 수의계약으로 처분할 수 있다고 규정하고 있습니다.이처럼 국유재산인 구거가 이용가치가 없어진 상황이고, 인접한 맹지 소유자에게 수의계약으로 매도하는 것이 구거의 위치, 형태, 용도 등에 비추어 적합한 경우(구거가 개인토지로 포위된 경우 등)이거나, 2번 이상 경쟁입찰에서 유찰된 경우, 뚜렷하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우(인접토지 소유자가 시가보다 현저히 높은 가격을 제시하는 경우 등)에는 맹지 소유자 단독으로 수의계약이 가능하다는 결론입니다.-구체적 불하절차구체적으로 국유재산인 구거나 하천을 불하받으려면, 맹지 소유자가 한국자산관리공사에 국유재산 매수신청서를 제출하여야 하고, 국유재산 불하가 결정되면, 한국자산관리공사에서 2개의 감정평가법인을 통하여 해당 국유재산에 대한 감정평가를 한 후 산술 평균하여 매각대금을 결정하게 됩니다.매매계약을 한 후 60일 이내에 대금을 완납하면 소유권이전을 받아 전체를 대지로 사용하거나 진입로를 만들어 사용하면 됩니다.그런데 구거 등을 불하받는 방법은 용도폐지가 가능한 구거나 하천에 한정되는 것이고, 용도폐지가 불가하다면 이하 살펴보는 바와 같이 점용허가를 받아 복개공사를 통해 도로를 내고 매년 1회 사용료를 관리청에 지불하면서 사용할 수밖에 없다 할 것입니다.● 구거의 점용허가를 받는 방법-점용허가란구거의 점용허가란 “구거를 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것”을 말합니다. 점용허가여부는 재량사항이어서 현실적으로 허가를 받는 것이 매우 까다로운 편입니다.그리고 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니므로 토지 매수 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 점용허가 대상인지 여부를 먼저 확인해보아야 합니다.-구거가 농업용인 경우 – ‘목적외 사용승인’구거가 농업용인 경우가 대부분이나 그렇지 않은 경우도 있는데, 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법상 농업기반시설로 등록하여 관리합니다. 농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있습니다.이러한 농업기반시설인 구거를 농업용, 농수로용이 아닌, 진입로와 전주매설 등 농사 이외의 다른 용도로 사용하는 것을 ‘목적외 사용’이라 하고, 반드시 ‘농어촌정비법’에 의해 구거 관리기관인 한국농촌공사로부터 ‘목적외 사용승인’을 받아야 합니다.-구거가 농업용이 아닌 경우 - ‘공유수면점용허가’한편 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 ‘공유수면점용허가’를 받아야 합니다.(제2조 제1항, 제8조 제1항)-구거 사용료 산정방법구거 사용료 산정은 조건에 따라 조금씩 다르지만 공시지가의 0.5% ~ 5% 사이에서 책정이 됩니다. 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는 경우에는 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 산정합니다.구거 사용료 계산법은 다음과 같습니다.⁂ 구거 사용료 = 사용하는 평수 × (공시지가 × 해당 조건 요율)예를 들어 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는데, 인접토지의 공시지가가 평당 30만 원이고 진입로 확보를 위한 구거의 사용면적이 10평이고 요율이 2%인 경우, 구거 사용료는 10평 × (30만원 × 2%) = 60,000원이 나옵니다.구거 사용료는 1년에 한번 지불하게 되며, 크게 부담되는 금액은 아니라 할 것입니다.-하천의 점용허가한편 구거가 아닌 하천의 점용허가는 하천법에 의한 하천점용허가를 받아야 합니다(33조). 하천은 공유지든 사유지든 모두 허가를 받아야 하기 때문에 땅을 이용하는 데에 제한이 많은데다가, 사유지더라도 원하는 대로 허가가 나지 않을 수도 있기 때문에 매수하기 전에 지자체의 관련 담당자에게 문의하여 어느 정도의 점용허가가 가능한지 미리 확인해야 합니다.하천부지의 점용허가는 가장 가까운 토지 소유주에게 우선권이 있고 다른 사람이 하천점용권을 가지고 있으면 자격에서 제외된다는 점을 유의해야 합니다.아직 점용허가를 받은 사람이 없다면, 지자체 담당자와 현장답사를 통해 관련 서류를 갖추면 점용신청이 가능하고, 점용료로 매년 토지 가격의 3~5% 정도를 지자체에 납부하면 되고, 계약 기간은 보통 5년입니다.-점용허가권의 승계한편 이미 타인이 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 점용허가권의 승계가 가능합니다.다만, 토지 매수 후 상당 기간이 지나면 매도인이 점용허가권의 승계에 응해주지 않을 가능성이 있으므로 토지 매수 직후 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 안전합니다.
1. 맹지! 무엇이 문제인가?공로(公路)로 통하는 길이 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라 합니다. 맹지는 공중이 통행하는 공공도로인 공로로 출입할 수 있는 통로가 전혀 없는 땅입니다.국가나 지자체가 모든 땅에 접하는 공로를 만들어 준다면 맹지가 생기지 않을 것이나 재정적 사정등 여러가지 여건상 그렇게 할 수 없다보니 맹지가 존재할 수밖에 없습니다. 최근 국가나 지자체에서 공로를 확대해감에 따라 맹지는 점차 줄어들고 있는 추세입니다.맹지인 상태에서는 주택 등 건축인허가, 개발행위허가를 받을 수 없음이 원칙이고, 실제 진입로 소유자의 방해행위 등으로 진출입에 애로사항이 많습니다. 특히 건축허가를 받으려면 건축물 연면적이 2,000㎡ 미만이면 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하고, 건축물 연면적이 2,000㎡를 초과하면 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 하기 때문이지요.(건축법 44조, 시행령 28조 2항)일반 도로가 아닌, 자동차전용도로(고속국도, 고가도로)에 접한 토지는 건축허가가 나지 않으므로 맹지가 됩니다. 다만, 도시계획상 예정도로는 아직 도로가 개설되지 않아도 건축허가가 납니다.이런 건축이 제한되는 문제점 때문에 맹지는 진입로가 있는 토지에 비해 현저히 저가로 거래될 정도로 제대로 평가받지 못하고, 경매나 공매에서도 반값이하로 낙찰되기도 하는 등 투자기피 대상이기도 합니다.그러나 맹지도 공로로 통하는 길만 내면 가치가 2배 이상 상승할 수도 있다는 점을 고려하여 맹지를 투자대상으로 보는 경우도 많아졌습니다.즉, 이러한 맹지를 상속이나 증여 등으로 어쩔 수 없이 취득하는 경우도 있지만, 맹지에 길을 내는 방법을 강구한 후 투자대상으로 맹지를 일반매매나 경매나 공매에서 매수한다면 큰 차익을 노려볼 수 있는 것입니다.그러면 이러한 맹지에 길을 내는 방법, 즉, 공로에 닿는 길을 내어 맹지를 탈출하는 방법에 대해 먼저 ‘진입로 토지를 매입하여 길 내기’와 ‘사도개설하여 길 내기’ 방법에 대해 살펴보겠습니다2. 진입로 토지를 매입하여 길 내기가. 단독 매입맹지에 진입로를 내는 가장 확실한 방법은 공로로 통하는 진입로에 있는 타인의 토지를 매수하는 방법입니다.그런데 맹지를 매수하고 난후 진입로를 내려고 토지를 매수하려고 시도하면 그 진입로 소유자가 알박기식으로 거액을 요구하는 사례가 많습니다.따라서 전략상 맹지가 매물로 나온 것을 확인한 후 아직 매매계약을 체결하지 전에 미리 도로쪽 토지 소유자와 매수협의를 하고 먼저 매매계약을 체결하거나 적어도 매매에 대한 확답을 받은 후에 맹지를 매수해야 낭패를 면할 수 있겠지요.나. 교환계약문제는 진입로를 매수하려면 진입로 소유자들이 거액을 요구하는 사례가 많다보니 맹지 소유자가 자금사정상 매수하기 어려운 경우가 많습니다.그래서 진입도로에 필요한 최소한의 면적만 매수하려고 하지만, 진입로 토지소유자들은 대부분 일부만 팔지 않고 토지전체를 높은 가격에 매도하기를 원해 합의점을 찾기가 어려운 경우가 많습니다.그러므로 맹지인 내 토지와 진입도로 토지의 일부를 서로 교환하는 내용으로 협의해 보는 것도 필요합니다. 맹지(3.3㎡당 200만 원)의 가치가 도로쪽 토지(3.3㎡당 400만 원)에 비해 반값이라면 통로에 필요한 10평을 이전받는 대신 맹지 중 20평 내지 30평을 양도해 주는 형식의 교환계약를 할 수도 있는 것입니다.다. 공동 매입다음으로 진입도로를 공동으로 이용가능한 맹지소유자가 다수라면 그들이 공동으로 매수하여 지분으로 공유하는 방법도 고려해 볼 필요가 있습니다.그런데 토지 일부를 매수하는 경우 건축법 시행령 제80조의 토지 최소 분할제한면적 기준이 충족되어야 함을 유의해야 합니다. 다만, 최소 분할제한면적에 미달되더라도 인접한 내 토지와 합필하여 분할제한면적 기준이 충족된다면 합필을 전제로 분할할 수 있습니다. 예컨대, 주거지역의 토지일부 30㎡를 매입한 후 분할하여 통로를 내려고 하는 경우, 최소분할제한면적 60㎡에 위반되므로 분할할 수 없지만, 인접한 내땅(50㎡)과 합필하는 것을 전제로 하여 매수한 경우라면 합필시 합계 면적이 80(=50+30)㎡가 되므로 이대는 분할이 가능합니다. 한편 과거에는 판결에 의하면 제한면적 미만으로도 분할이 가능했지만 이제는 판결로도 그런 분할이 불가능한 점 유의해야 합니다.라. 통행지의 점유시효취득맹지 소유자가 공로로 통행하는 타인 토지상 현황도로가 있을 때 그 현황도로부분을 소유의 의사로 20년 이상 평온 공연하게 점유해 왔다면 민법상 점유취득시효 규정에 의해 소유권을 취득할 수도 있습니다.(민법 제245조)3. 사도개설로 길 내기진입로 토지를 매입할 수 없다면 부득이 토지소유자와 사이에 임대차나 사용대차계약을 체결하고 토지사용승낙서를 받아서 진입도로, 즉 사도(私道)를 개설하는 방법을 생각할 수 있는데, 이 방법이 실무상 가장 많이 활용되고 있습니다. 임대차는 일정한 차임을 지급하고 사용하는 것이고(민법 618조 내지 654조) , 사용대차는 무상으로 사용하는 것(민법 609조 내지 617조)입니다.그밖에 지상권이나 지역권을 설정하여 타인의 토지를 이용하는 방법이 있는데, 지상권이나 지역권은 물권으로서 등기되므로, 진입로 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게도 승계를 주장할 수 있는 반면, 임대차나 사용대차는 채권이어서 소유자가 바뀌면 주장할 수 없는 점이 차이가 있습니다.여기서 지상권이란 “타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권”이고(민법 279조 내지 290조), 지역권이란 “일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익(통행 등)에 이용하는 용익물권(통행지역권)”입니다.(민법 291조 내지 302조),따라서 임대차나 사용대차로 사용승낙을 받게 되면 후에 진입로 토지 소유자가 바뀌면(상속된 경우도 마찬가지) 새로이 사용승낙을 받아야 하고 사용승낙을 받지 못하면 통행이 어려워짐을 유의해야 합니다.이처럼 지상권, 지역권이 물권으로서 채권인 임대차 등에 비해 강력한 권리이긴 하지만, 진입로 소유자 입장에서는 그만큼 부담이 되므로 지상권이나 지역권을 설정해 주는 경우는 매우 드물다 할 것입니다.토지사용승낙서는 특별한 양식은 없지만, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적, 사용기간, 사용조건을 명기하고, 사용하는 자의 주소, 성명, 주민번호와 토지소유자의 인감을 날인한 다음, 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장, 인감증명서 등을 첨부합니다.토지사용승낙서를 교부하면 상대방에게 무슨 권리를 부여하는 것이 아닌지 의문을 가질 수 있지만, 상대방에게 무슨 권리를 부여하는 것이 아니고, 사도개설허가, 건축허가, 개발행위허가 등 인허가를 위한 구비서류로 필요한 정도에 불과합니다‘사도법이 정하는 사도’란, 공도(公道), 즉, ‘도로법에 의한 도로’, ‘도로법이 준용되는 도로’, ‘농어촌도로정비법에 의한 농어촌도로’, ‘농어촌정비법에 따라 설치된 도로’가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말합니다. 결국 ‘개인이 자기가 사용할 목적으로 자기 땅에 설치하는 도로로서 도로법상의 도로에 연결되는 도로’라 할 수 있습니다.(사도법 2조)사도를 개설ㆍ개축(改築)ㆍ증축(增築) 또는 변경하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하고, 허가신청서에 계획도면, 공사계획서, 설계도, 구조검토서, 토지사용승낙서 등의 일정한 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 합니다.(사도법 4조)이러한 사도개설허가신청은 통상 전문가인 측량사무소, 건축사사무소, 행정사 등을 통해서 하게 됩니다.또한 사도와 일반도로를 연결하기 위해 일반도로와 접하는 부분은 도로점용(연결)허가를 받아야 하는데, 곡선구간, 오르막 내리막구간, 교차로 연결금지 구간 등에서는 연결허가가 되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.● 사도개설허가절차① 사도개설허가 신청(지자체 민원실)② 서류검토(지자체 건설과 도로관리 담당)③ 현지출장조사(지자체 건설과 도로관리담당)④ 지자체장의 허가(처리기간 7일)⑤ 분할측량⑥ 사용검사 신청⑦ 사용검사그리고 사도개설자는 그 사도에서 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없습니다. 다만, 해당 사도를 보전하기 위한 경우, 통행상의 위험을 방지하기 위한 경우 등에 해당하는 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 경우는 통행을 제한하거나 금지할 수도 있습니다.(사도법 9조)
주택임차인이 임대인에게 계약갱신 요구 기간 내에 계약갱신을 요구한 후 해당 주택에 대해 매매계약 및 소유권 이전등기를 마친 매수인이 갱신거절기간 내에 실거주를 이유로 임차인에게 계약갱신 요구를 거절한다고 통지했다면, 적법한 갱신 거절이 되느냐에 관해 그동안 하급심 판례가 갈렸다.그러나 최근 대법원은 "임차주택 승계인도 종전임대인과 별도로, 독자적으로 실거주 이유로 임차인의 갱신요구거절이 가능하다"고 최종 결론을 내렸다.종전에는 이번 대법원 판례의 원심인 서울중앙지법(2021년 8월 선고 2021나22762 판결)과 수원지법(2021년 3월 2020가단569230 판결)은 "재정법 시행일 이전 또는 이후에 임차주택의 매매계약을 하고 이전등기를 마친 양수인이 실거주를 이유로 한 갱신 거절을 할 수 있느냐 여부는 갱신요구 당시 임대인만을 기준으로 봐야하므로 '갱신요구 당시' 양수인은 등기가 없어 임대인의 지위에 있지 않다는 이유로 갱신거절을 할 수 없다"고 봤다.반면, 수원지법은 "주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다"며 상반된 판결을 했다.(2021년 8월24일 선고 2021가단110 판결)이처럼 상반된 하급심 판단에 대해 대법원이 이번에 교통정리를 했다.대법원은 "임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도, 임대인은 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간(임대차 종료 6개월 전~종료 2개월 전) 내라면, 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다. 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인(등기완료 필요)도 갱신거절 기간 내라면 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다"는 판단을 처음으로 내놨다.(2022년 12월1일 선고2021다266631 판결)대법원은 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려해야 한다"고 판단근거를 들었다.
재건축조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 유찰 시)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공사로 선정해야 한다. 시공사가 선정되면 통상 선정 직후 조합과 가계약을 체결하고 공사범위가 확정되는 관리처분계획인가 단계에서 본계약을 체결하게 된다.최근 주택경기 불황에 따른 미분양 증가와 고금리, 건설자재비, 건축비 상승 등으로 인한 조합과 시공사 간 계약분쟁이 심화되고 있다. 조합은 소비자물가 상승률 정도만 인정해 주려고 하고 시공사는 소비자물가 상승률을 훨씬 상회하는 건설공사비 지수에 따른 공사비 증액을 고집하며 조합이 불응하면 시공에서 손을 떼겠다고 사실상 협박하기도 한다.주택경기가 좋은 시절에는 시공사가 '을'이었다가 주택경기가 나빠지니 '갑'으로 돌변한 것이다. 그렇다고 조합이 함부로 계약을 해지(취소)하면 손해배상책임을 질 수 있다. 대여금 반환은 물론, 시공했더라면 얻었을 이익도 배상해야 하므로 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많다. 그런데 최근 서울서부지법은 재건축조합이 시공자 선정 당시 체결한 가계약 내용과는 달리 관리처분인가 과정에서 체결하는 본계약에서 무리한 변경을 요구하다가 계약을 취소한 사안에서 조합은 시공사에게 시공이익 100억원 중 70%(70억원)와 대여금(30억원)을 합쳐 100억원을 배상하라는 판결을 내려 주목된다.(2022. 11. 3. 선고 2020가합35076 판결).사례를 보면, 제주시 이도주공 2·3단지 재건축조합이 시공사로 선정한 현대산업개발, 한화건설과 2018년 7월쯤 공사도급 가계약을 체결한 후, 2019년 4월쯤 조합이 계약조건이 불합리하다는 이유로 변경을 요구했으나 서로 합의점을 찾지 못했다.이에 조합은 정기총회를 열어 시공사 선정취소 안건을 의결하고, 새 시공사로 현대건설을 선정하자, 기존 시공사인 현대산업개발과 한화건설은 대여금(입찰보증금) 30억원과 공사를 그대로 진행했을 경우 얻을 수 있었던 시공이익 100억원 및 지연손해금을 지급해야 한다고 소를 제기한 사안에서 법원이 시공사의 손을 들어 준 것이다.판결 이유를 살펴보면 "시공사 선정을 위한 입찰에 참여할 때부터 사업참여제안서와 공사도급계약서의 초안을 제출함으로써 계약조건을 제시했고 공사도급계약의 주요한 내용이나 조건은 상당 부분 결정이 됐다고 봐야 한다"는 점을 전제했다.그리고 "가계약까지 체결했음에도 조합이 추가로 계약조건 변경 등을 계속 요구하다 끝내 시공사 선정을 취소하기에 이른 것은 정당한 이유 없이 예약에 따른 본계약 체결을 거절하는 행위이므로 조합이 손해배상책임을 져야 한다"라고 결론지었다.
재건축조합설립추진위원회(추진위)가 선정한 정비사업전문관리업자(정비업체)와 체결한 용역계약이 조합설립 후 조합에 포괄승계가 되는지 여부는 그동안 꾸준히 논란이 되어 왔다. 최근 대법원은 '승계되지 않는다'고 본 서울고법의 판결에 대한 상고에 대해 심리불속행 기각 판결을 했다. 이는 승계되지 않는 것으로 결론지은 것으로 보여 향후 귀추가 주목된다.그동안 다수의 하급심 판결은 추진위 선정 정비업체와의 용역계약은 조합에 승계된다고 봤다. 반면 법제처는 2019년 9월 유권해석을 통해 '추진위원회가 선정한 정비업체의 업무범위에 조합의 업무가 포함될 수 없다'고 해석했다. 결국 법제처의 유권해석대로 결론이 난 셈이다.서울고법의 판단은 추진위원회가 부담한 모든 권리와 의무가 아니라 '조합설립을 위한 추진위원회의 업무범위 내에서 행한 업무'만이 승계되고, 조합설립 이후의 조합 업무와 관련한 부분은 조합이 포괄승계되지 않는다고 보았다.(서울고법 2021나2043911 판결)나아가 "추진위원회가 선정한 정비사업전문관리업자의 업무범위에 추진위원회 업무범위를 넘어 조합 업무까지 포함되는 계약을 체결한 것은 조합의 고유권한을 침해하는 행위다. 이는 강행규정인 도정법 규정을 위반한 것이고, 조합설립을 위한 창립총회는 조합설립인가 처분을 받은 조합의 결의가 아니라 주민총회 또는 토지 등 소유자 총회 결의에 불과하므로, 조합창립총회에서 정비업체 승계 여부에 대한 결의는 불가하다"는 점도 분명히 했다. 이 판결에 대해 정비업체가 상고를 했지만 대법원에서 심리불속행 기각 판결로 확정되었다.(대판 2022다252684) 최근 필자가 수행한 동일한 사건에서도 서울고법과 거의 같은 이유로 설립인가를 받은 조합의 추인 내지 승계결의가 없는 한 승계되지 않는다고 보았다.(대구지법 2021가합210687 판결)결국 조합창립총회에서 정비업체를 승계하는 결의를 해도 효력이 없고, 승계 결의가 유효하려면 창립총회 이후 조합설립인가를 받은 뒤 개최된 조합 총회에서 승계결의나 추인결의를 한 경우에만 비로소 정비업체의 지위가 조합에 승계된다는 결론이 된다.그렇다면 추진위 단계에서 정비업체를 선정해 용역을 했더라도 조합설립 이후에는 조합이 승계를 인정해 주지 않는 한 승계되지 않고, 조합이 다시 입찰공고를 통해 정비업체를 선정해야 한다는 결론이 된다.
요즘 부동산 시장은 대세하락기에 접어든 것으로 보인다. 전반적 경기침체와 고금리 기조, 과잉공급, 심리적 요인이 주원인이지만, 부동산 10년 주기설에 따라 반복되는 하락기가 다시 찾아온 것이다.이런 불확실한 부동산 시장상황에서 어떻게 대처해야 지혜롭고 현명한 처신이 될 수 있을까.먼저 집을 마련하거나 상가 등 부동산에 투자하려는 입장에서는 조금 하락했다고 성급히 나서지 말자. 바닥을 치는 시점까지 기다려 반등하기 직전 시점에 분양받거나 매수하는 게 가장 지혜로운 선택이다. 경기가 바닥을 치는 시점에는 대폭 할인분양을 하거나 헐값으로 급매하는 경우가 많아서다. 바닥기에는 경매, 공매가 활성화될 것이므로 경매·공매로 부동산을 매수하는 것도 한 방법이다.이런 시기엔 아파트나 상가개발사업 등 개발사업에는 절대 투자하면 안 된다. 투자하는 즉시 손해의 굴레 속으로 들어가 헤어나오지 못하고 투자금을 다 날린다고 생각해야 한다. 누가 어떤 방법으로 유혹해도 넘어가선 안 된다.집이나 부동산을 팔려는 사람이나 아파트나 상가를 이미 분양받은 사람이라면, 큰 손해가 없다면 하루빨리 처분하거나 분양계약을 해제하는 방법을 찾아보자. 여의치 않으면 부득이 장기간 기다릴 각오를 해야 한다. 침체기가 향후 최소 2~5년은 지속될 것으로 예상되니 그 정도의 기간을 인내하며 기다려야 한다.특히 요즘 지역주택조합에 참여한 사람들의 고민이 깊어지고 있다. 사업이 정상적으로 진행돼도 시세가 분양가격보다 대폭 떨어질 것이 불을 보듯 뻔한 상황에서 조합이 지속적으로 요구하는 추가분담금을 내느냐 마느냐 하는 갈림길에 서 있다.사업자금조달을 위한 PF는 전면 중단되다시피하고, 시공사들도 천정부지로 오른 공사비, 암울한 분양 전망 등으로 손을 떼려고 하니 사업 자체도 진전이 되지 않는다.조합원들로서는 세대주 자격상실로 간단하게 조합원 탈퇴가 되지만 현실적으로 납입금을 반환받기 어렵다. 소송을 해서 판결을 받아도 조합사업이 이익을 남기고 끝나야 반환받을 수 있다. 그런데 그럴 전망도 매우 불투명하다. 그래도 침몰하는 배에서 탈출하려는 사람들이 많아지고 있다.재건축·재개발사업도 마찬가지다. 이미 상당 정도 진행된 조합 이외에는 사업이 장기간 중단되거나 서행할 것으로 보인다. 시공사 스스로 공사비, 분양전망 때문에 사업참여를 꺼리고, 시공사의 책임준공, 보증 없이는 금융기관도 PF를 해주지 않기 때문이다.결론은 '각자도생'이다. 각자의 입장에서 가장 지혜로운 생존 방법을 찾아가야 할 시점이다.
아파트 관리소장이 CCTV 영상을 정보 주체의 동의 없이 입주자대표회장이나 입주민 등 제3자에게 제공했다가 형사처벌을 받는 사례가 적지 않아 유의할 필요가 있다.최근 상담한 사례를 소개하면, 모 아파트 입주자대표회장이 쓰레기 불법투기자가 생기자 쓰레기투기를 금지하는 내용의 공고문을 몇 차례 엘리베이터 안에 게시했다. 그런데 누군가가 부착 시마다 떼어버린 것을 알고 관리소장에게 요청해 해당 엘리베이터의 CCTV 영상을 확인했다. 영상 속의 입주민에게 연락해 떼어내지 말라고 경고하고 그 입주민으로부터 사과와 다짐을 받았다.그런데 한 달이나 지난 후에 경찰서에서 입주자대표회장에게 조사받으러 오라는 통보가 와서 조사를 받았다. 그 입주민이 개인정보보호법 위반으로 고소를 한 것이다. 경찰에서는 벌금 30만원이 나올 것 같다고 했다. 그대로 감수해야 할지 아니면 이의를 제기해야 할지 여부에 관한 상담이었다.이 사안에서 입주자대표회장은 물론 관리소장도 개인정보보호법 위반죄로 벌금형을 받을 수밖에 없다.개인정보보호법 제17조 제1항은 개인정보처리자는 '정보주체의 동의를 받은 경우'와 '법률에 특별한 규정이 있거나 법령상 의무를 준수하기 위해 불가피한 경우' '공공기관이 법령 등에서 정하는 소관 업무의 수행을 위해 불가피한 경우' 등 예외적인 사유가 있는 경우에는 정보주체의 동의 없이도 정보주체의 개인정보를 제3자에게 제공(공유 포함)할 수 있다고 규정하고 있다.제71조 제1항에는 이 예외 사유 없이, 정보주체의 동의를 받지 아니하고 개인정보를 제3자에게 제공한 자 및 그 사정을 알고 개인정보를 제공받은 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 적시돼 있다.이 같은 예외 사유에 해당하지 않는 한, 정보주체의 동의 없이 제공하는 것만으로 처벌이 되고, 그 밖의 정당한 사유가 있었느냐 여부는 문제가 되지 않는다.그러므로 아파트 CCTV 영상에 대한 개인정보처리자인 관리소장이 정보주체인 해당 입주민 동의 없이 입주자대표회장이나 입주민에게 CCTV 영상을 제공하는 것은 개인정보보호법 위반죄에 해당하게 돼 제공자와 제공받은 자 모두 처벌된다. 다만 처벌정도는 대부분 100만원 이내 경미한 벌금형이다.결론적으로 관리소장은 법령에 특별한 규정이 있거나 공공기관의 소관업무 수행에 필요해 제공을 요구하는 등 예외사유에 해당하지 않는 한 누구에게든지 CCTV 영상을 제공해서는 안 된다는 점을 특히 유의해야 한다.
공사를 하고 공사대금을 받지 못한 공사업자는 미지급 공사대금채권에 기해 공사현장을 점유하며 유치권을 행사할 수 있다. 그런데 실무상 유치권은 '깨트리기'보다 '지키기'가 몇 배나 어려운데, 유치권 확인판결을 받은 후 그 기판력에 의해 낙찰자가 유치권을 다툴 수 없게 만들어 유치권을 지키는 방법을 사례를 통해 소개하기로 한다.A는 공사업자로서 건축주 B로부터 상가 신축공사를 도급받아 건물을 완공했으나, 건축주 B가 공사대금 중 1억원을 지급하지 않아 그 미지급 공사대금채권에 기해 공사한 상가를 점유하며 유치권을 행사했다. 그런데 A는 B가 공사비를 대출한 은행에 유치권 포기각서를 제출한 일이 있었다. 그리고 A는 B를 상대로 유치권 확인소송을 제기하였고, B가 송달받고 아무런 대응을 하지 않아 무변론으로 유치권 확인판결을 받았다. 판결주문은 "A는 B에게 별지 목록 기재 부동산에 관해 1억원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 있음을 확인한다"는 내용이었다. 그런데 그 후 위 상가는 근저당권자인 은행의 경매신청으로 경매가 되어 C가 낙찰을 받은 후 A를 상대로 건물인도를 청구하면서 "유치권 포기각서에 의해 유치권이 부존재한다"는 이유를 들었다.이에 대해 A는 "유치권 확인판결의 기판력이 있고, 그 효력이 '변론종결 후의 승계인'인 C에게도 미치므로 C의 인도청구는 유치권 확인판결의 기판력에 저촉되므로 각하되어야 한다"고 주장했다. 기판력이란 "전소(前訴)에서의 소송물에 대한 판단은 후소(後訴)에서도 존중돼 모순되는 판단을 할 수 없고, 당사자도 모순되는 주장을 할 수 없는 효력"을 말한다.이 사례에서 법원은 누구의 손을 들어줄까. 결론부터 말하면 법원은 A의 기판력 저촉 주장을 받아들여 B의 건물인도청구를 각하하게 되므로, 결국 A의 손을 들어주게 되는 셈이다.종전 소송인 A의 유치권 확인판결은 '유치권이 있음을 확인한다'는 주문에 기판력이 생기고, C는 경매로 취득했어도 '변론종결 후의 승계인'이 되며, 새 소송인 C의 건물인도소송에서는 전소에서 기판력이 인정된 법률관계인 '유치권의 존재'가 '선결적 법률관계'가 되므로 전소 판결의 기판력이 후소에 미친다는 이유에서이다.(대판 93다34183 판결) 낙찰자 C는 유치권 포기각서의 효력에 대해 판단도 받지 못하고 각하판결을 받게 되는 셈이다.결론적으로 유치권 입증에 어려움이 있는 유치권자는 이처럼 미리 유치권 확인판결을 받아 놓는 방법을 강구할 필요가 있다.
A소유 토지 위에 B가 건축한 미등기 건물이 C를 거쳐 D가 매수해 현재 소유권자라면, A는 D를 상대로 D가 A의 토지를 사용하는 데 대한 임료상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을까.대법원은 최근 토지 소유자 A는 건물을 신축해 건물 소유권을 원시취득한 B와 현재 소유권 등기는 없지만 사실상의 처분권을 가진 D 모두에게 임료 상당의 부당이득반환 청구할 수 있고, 원시취득자 B와 사실상의 처분권자 D 사이는 부진정 연대책임 관계라고 보고, 이와 상반되는 결론을 내린 원심을 파기환송했다.(2022년 9월29일 선고 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 판결)앞서 원심은 "미등기건물의 소유권은 신축한 자가 원시취득하므로 부당이득반환해야 할 자는 원시취득자인 B이고, D는 법률상의 소유자가 아니므로 부당이득반환의무가 없다"고 판시했었다.대법원이 이같이 판결한 이유를 들여다보자. 먼저 "타인 소유 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인해 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다."(대법원 2007다21856, 21863 판결 등)는 점을 전제했다.그리고 "미등기건물의 원시취득자가 소유자이므로 원시취득자가 토지 소유자에게 부당이득반환의무를 지고, 건물에 관해 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 않다"라고 보았다.(대법원 2009다76522, 76539 판결)다음으로 미등기건물의 양수인에 대해선 "미등기건물을 양수해 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유ㆍ사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다"라며 "미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대해 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정 연대채무 관계에 있다"고 결론을 냈다.다만, 미등기건물에 임차인 등 점유자가 있다면, 건물 소유자가 아닌 점유자는 따로 부당이득반환의무를 부담하지 않음을 유의해야 한다.(대법원 2002다57935 판결)결국 타인 토지상 미등기건물이 있을 경우 '건물의 원시취득자'와 현재 '사실상의 처분권을 가지는 자'가 연대해 임료상당의 부당이득을 반환할 책임이 있다는 것이다.
주택임대차보호법은 임차인의 2년간 계약갱신요구권을 인정하면서, 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 '임대인의 실거주'를 규정하고 있다.또한 임대인이 자신이 거주한다며 임차인을 내보낸 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다. 그런데 서울중앙지법은 최근 실거주 이유로 임차인을 내보낸 지 3일 만에 새 임차인에게 세를 놓은 임대인은 임차인에게 손해배상으로 2천250만원을 지급하라는 판결을 내려 주목받고 있다. (2022년 10월18일 선고 2022가소1067836 판결)A는 2019년 4월 임대인 B와 보증금 6억5천만원에 2년간 임대차 계약을 체결하고 B 소유 아파트에 거주하던 중 A가 임대차 계약갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B로부터 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 취지의 문자 메시지를 받았다. A는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B는 A가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억원에 임대차 계약을 체결했고, 이 사실을 안 A는 B를 상대로 손해배상소송을 냈다.소송에서 B는 "A가 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다. 또한 당초 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이다. 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 대응했다.법원은 "우선 B가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다.또 "임대인의 주장처럼 직접 거주하지 못하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 보았다.결론적으로, B는 A에게 손해배상책임이 있고, 그 손해액은 B가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2천250만원이라고 판단했다. 전월세 전환율이 2.5%이므로 갱신거절 당시 환산월차임(1년)이 1천625만원(=6억5천만원×0.025), 새로운 임대 시 환산월차임(1년) 2천750만원(=11억원×0.025)의 차액이 1천125만원이므로 2년치는 2천250만원(=1천125만원×2)이 된다.이번 판결은 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 임차인이 별도의 계약갱신 요구를 할 필요가 없다고 본 점에 큰 의의가 있다.
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- 공고일자 : 2022년 11월 10일
- 시행일자 : 2022년 11월 10일
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